Покупка недвижимости – это очень важная и ответственная сделка. Решившись на такой шаг, необходимо проверить очень много различных документов и нюансов, которые могут оказать влияние, как на ход сделки, так и на Ваше дальнейшее владение недвижимостью.
При этом, внимательным стоит быть какую бы недвижимость Вы не приобретали: жилую или коммерческую, в новостройках или с вторичного рынка. Давайте разберемся, на какие «подводные камни» необходимо обратить внимание в каждом из случаев.
Подводные камни новостроек
Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.
Здесь возможны различные варианты мошенничества:
- недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
- намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
- затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.
В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:
- от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
- до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.
Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.
Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.
Покупка вторичной недвижимости – подводные камни
Приобретая недвижимость «с рук» необходимо тщательно изучить не только документы, но и юридическую историю квартиры, обратить внимание на всех лиц, которые могут быть заинтересованы в недвижимости, которую Вы собираетесь приобрести.
Здесь важными критериями являются:
Документы. Внимательно изучайте документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость, документы удостоверяющие личность, справки, договоры и другие документы, которые необходимы при покупке квартиры.
Риелтор, осуществляющий сопровождение Вашей сделки также должен иметь лицензию на осуществление своей деятельности, либо доверенность генерального директора компании, которую он представляет.
Отсутствие прописанных в квартире лиц. Важно настоять и проверить, чтобы к моменту совершения сделки, все лица, ранее прописанные в квартире, были выписаны из неё. Здесь учитывайте интересы лиц, которые могут временно отсутствовать. Вернувшись, например, из армии, больницы, мест лишения свободы, они могут заявить свои права на недвижимость;
Наличие несовершеннолетних детей у собственника, предполагает наличие разрешения на продажу недвижимости, которое выдается органами опеки и попечительства. Обычно, для того, чтобы получить такое разрешение, необходимо приобрести другое жилье не меньшего метража. Если продавец нарушит условия, на которых было выдано разрешение, то договор купли-продажи может быть расторгнут в интересах ребенка.
Наличие бывших супругов. Не забывайте о том, что всё имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов. Поэтому бывший супруг/супруга в течение 3 лет после развода могут заявить о своих правах на недвижимость. Поэтому, не забудьте проверить документ о разделе имущества – соответствующее решение суда, либо договор по этому вопросу между супругами. Убедитесь, что документ вступил в силу.
Наследники. Если Вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом в наследство, убедитесь, что после смерти владельца прошло более полугода. Именно в течение этого срока могут появиться другие лица, которые также претендуют на наследство. Если продавец – единственный наследник по завещанию, то о сроках можно не беспокоиться.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости
Различными неприятностями может сопровождаться не только покупка жилой недвижимости, но и коммерческой.
В этом сегменте нередко возникают ситуации, когда недвижимость является объектом некапитального строительства и располагается на земельном участке, который не оформлен в собственность. Это может повлечь одностороннее расторжение договора аренды и принуждение к сносу объекта недвижимости.
Кроме того, объект коммерческой недвижимости также может стать предметом нескольких сделок купли-продажи. Поэтому, при заключении договора обратите внимание, нет ли третьих лиц, также претендующих на недвижимость в силу ранее заключенного договора.
Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, как можно тщательнее проверьте документы на недвижимость – правоустанавливающие, из БТИ, проектную документацию и разрешение на строительство, историю регистрационных действий, которые совершались с объектом недвижимости, разрешительные документы на эксплуатацию по определенному назначению и т.д.
