На сегодняшний день существует несколько способов приобрести в собственность недвижимость: первый – это покупка квартиры с полной оплатой наличными или безналичными средствами, второй – оформление ипотеки и её последовательная выплата в течение следующих 15-20 лет, и третий – рассрочка.
Последний способ покупки выступает отличной альтернативой ипотеке и подходит тем, кто рассчитывает в ближайшее время получить большую сумму денег, например от продажи другой недвижимости.
Как и кому подходит рассрочка
Для того, чтобы приобрести жилье в рассрочку, Вам необходимо внести первоначальный взнос, а всю остальную сумму выплатить равными долями в течение следующих нескольких месяцев.
В некоторых случаях, возможна оплата в соответствии с установленным графиком платежей.
При этом существует два основных вида рассрочки: краткосрочная и долгосрочная.
В первом случае рассрочка предоставляется на срок от 3 до 6 месяцев. Вам необходимо уплатить первоначальный взнос, размер которого может быть от 50 до 80% стоимости жилья. Как правило, если Вы берете рассрочку сроком на полгода, то она будет являться беспроцентной.
Купить квартиру в длительную рассрочку – значит заплатить сравнительно небольшой первоначальный взнос: от 20 до 50% стоимости недвижимости. Но при этом способе покупки Вы будете уплачивать определенные проценты: в среднем – 1% в месяц.
При этом, выплачивать всю сумму Вы сможете в течение 2-3 лет. Кроме того, во втором случае очень важно узнать, как начисляются проценты.
Если ежемесячно начисляется 1% на остаток долга – это наиболее выгодный для Вас вариант. Если начисляются сразу 12% годовых – общая сумма, которую Вам придется оплатить будет на порядок выше.
Нет сомнений, что рассрочка как способ купить квартиру, подходит далеко не каждому покупателю. Вы должны быть уверенны, что Ваш доход в ближайшее время будет стабильным и достаточно высоким, поскольку платежи по рассрочке в несколько раз выше, чем ипотечные.
Если же Вы можете себе позволить жилье в рассрочку, то лучше всего, не откладывать его покупку надолго, особенно если Вам интересны варианты в строящихся домах – так как на этапе строительства цены на недвижимость наиболее адекватны. После же его завершения, они могут подняться на 20-30%.
Пакет документов минимален – достаточно Вашего паспорта. Подтверждать платежеспособность какими-либо документами в случае, если Вы хотите оформить рассрочку не нужно.
Способы купить квартиру в рассрочку
Многие застройщики не идут на такие условия, предпочитая полную оплату приобретаемой у них недвижимости, либо же оформление ипотеки.
Однако, если у Вас есть возможность внести достаточно большой первый взнос, а остальные платежи закрыть в течение полугода – Вы имеете все шансы получить возможность покупки в рассрочку.
В том случае, если Вы сумели договориться о рассрочке с застройщиком, обговорили все условия и переходите к этапу оформления документов, будьте очень внимательны: как и любая другая сделка с жильем, покупка в рассрочку требует тщательной проверки всех документов и условий.
При этом, существует несколько вариантов того, какой договор можно заключить, чтобы купить квартиру в рассрочку. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, и, в некоторых случаях, предварительный договор купли-продажи.
Договор купли-продажи с условием о рассрочке платежей
Наиболее желательным видом договора как раз-таки является договор купли-продажи недвижимости. При этом он должен содержать не только характеристики приобретаемой недвижимости, такие как адрес, площадь, количество комнат, состояние и стоимость, но и график внесения платежей по рассрочке.
Необходимо очень четко прописать даты внесения платежей и их размеры, чтобы со стороны продавца и покупателя не возникло недопонимания и разногласий.
Что касается документов, то покупателю достаточно представить документ, удостоверяющий личность. Продавец же должен предъявить все документы, которые необходимы для любой сделки с недвижимостью.
Это: паспорт, свидетельство о праве собственности, техническая документация, справка об отсутствии обременений на недвижимость, а также иные документы, в зависимости от ситуации.
Обращайте особое внимание на такие моменты как отсутствие обременений, наличие неузаконенных перепланировок, отсутствие кого-либо из лиц, заинтересованных в сделке.
Если Вы хотите купить квартиру в рассрочку у застройщика или другого юридического лица, внимательно изучите саму организацию, с которой Вам предстоит заключить договор. Проверьте, насколько добросовестен застройщик, ознакомьтесь с уже реализованными проектами.
Убедитесь, что он давно работает на рынке, и наработал хорошую репутацию. Не спешите заключать договор с только появившейся компанией или застройщиком, о котором много негативных отзывов – такая сделка вряд ли закончится успехом.
Договор долевого участия
По Вашему требованию для ознакомления должны быть представлены:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
- свидетельство о постановке на налоговый учет,
- отчеты о финансовой хозяйственной деятельности организации,
- бухгалтерские балансы и счета,
- аудиторские заключения за последние годы работы.
Кроме того, Вы должны ознакомиться с полным пакетом документов о строящемся объекте, в которых должен значиться полный строительный адрес и основные характеристики квартиры. Также эти документы должны содержать основные сроки: передачи объекта покупателю, оплаты, гарантийные сроки.
Ознакомьтесь также с разрешением на строительство объекта и всей проектной документацией.
Кроме того, используя эту форму, следует составить приложение, которое будет регламентировать основные условия рассрочки. Там должен быть указан размер первоначального взноса, срок, на который предоставляется рассрочка, размеры и сроки остальных платежей.
Также не забудьте указать о том, каким способом будут вноситься платежи.
Предварительный договор купли-продажи
Обратите внимание на то, что после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик теряет право заключать с покупателями договоры долевого участия. В этом случае, он должен перейти на предварительные договоры – только такая форма взаимодействия будет являться законной.
Помните, что предварительный договор является только гарантией того, что между двумя лицами будет заключен основной договор купли-продажи, поэтому он должен быть заключен в той же форме, что и основной и при этом содержать условия о:
- точном времени заключения основного договора;
- об обязанности заключить договор на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.
Не забывайте также о том, что в Ваших интересах напоминать застройщику о необходимости заключить договор, кроме того, Вы можете обязать его к этому через суд.
Возникновение права собственности
Обращайте внимание на то, что при покупке квартиры в рассрочку, Ваши права как покупателя достаточно ограничены. Поскольку, пока Вы не расплатились полностью, у Вас нет возможности продать недвижимость, обменять её, подарить, заложить, сделать перепланировку и т.д.
Если же право собственности по условиям договора регистрируется до полной оплаты, то квартира будет значиться за Вами с обременением.
Поэтому при заключении договора купли-продажи в рассрочку обратите внимание на момент перехода права собственности.
Это может происходить:
- После ввода здания в эксплуатацию;
- Передачи квартиры покупателю по акту приемки-передачи;
- После подачи всех необходимых документов в Росреестр.
Что делать в случае просрочки?
Никто не застрахован от того, что могут возникнуть обстоятельства, серьёзно влияющие на платежеспособность, вследствие чего могут возникнуть просрочки по платежам.
В таком случае, застройщик имеет право применить к покупателю санкции, которые должны быть оговорены в договоре.
Это могут быть пени, расторжение договора в одностороннем порядке, возможность удержать комиссии при расторжении договора.
Что касается покупателя, то для него есть 3 способа решить проблему.
- Во-первых, Вы можете заключить соглашение о расторжении ДДУ и возврате уплаченных средств. Не забывайте о том, что застройщик может не вернуть Вам комиссии.
- Во-вторых, с согласия застройщика Вы можете передать права по ДДУ другому заинтересованному лицу – покупателю.
- И в-третьих, у Вас есть возможность перейти на условия ипотечного договора.
Если Вы выбираете третий способ, всё что нужно сделать: договориться об этом с застройщиком, получить одобрение ипотечного кредита в банке, зарегистрировать дополнительное соглашение.
