В наше время достаточно распространена практика передачи прав на недвижимость по договору переуступки.
Переуступкой прав является продажа не квартиры, а договора, на основании которого покупатель становится участником долевого строительства. Такой способ передачи прав существует не только для договоров долевого участия, но и для договоров инвестирования и соинвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора участия в ЖСК. В силу такого договора обязанности от дольщика-продавца, изначально заключившего договор с застройщиком, переходят к дольщику-покупателю.
Почему выгодна переуступка?
Такой схемой нередко пользуются инвесторы. Всем известно, что покупка жилья на стадии строительства, особенно на стадии «котлована», обходится гораздо дешевле, чем покупка непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию.
Конечно, вложение средств в такую недвижимость связано с многочисленными рисками, однако, опытные инвесторы на сделках по переуступке прав могут делать огромные прибыли. Доходность таких операций может достигать около 100%.
Продажа квартиры по переуступке прав выгодна людям, чьи жизненные обстоятельства изменились, и в приобретении данного жилья отпала необходимость. Мало того, что они имеют законное право на совершение такой операции, перед ними также открывается перспектива извлечь хорошую выгоду из сделки.
Заключение договора переуступки права собственности
При подписании договора переуступки следует учитывать, что права по нему переходят к новому собственнику в том же объеме, в котором они принадлежали продавцу.
Следите, чтобы в договоре было указано, по какому именно основному договору уступаются права, а также какие документы должны быть переданы после сделки покупателю.
Передача документов осуществляется строго с составлением акта. К документам, которые передаются покупателю можно отнести:
- основной договор, по которому передаются права;
- документ, который подтверждает проведение расчетов между сторонами;
- письменное согласие застройщика на переуступку, если долг перед ним погашен не до конца;
- согласие кредитной организации, если недвижимость приобретается в кредит;
- акт, по которому передаются все документы;
- договор уступки прав.
При заключении такого договора долг по основному договору продавцом должен быть полностью погашен или вместе со всеми правами переведен на нового владельца.
Важным условием такой сделки является предварительное письменное уведомление застройщика. Только после получения его согласия на проведение сделки становится возможной покупка по переуступке прав.
Уступка права требования, как и основной договор, подлежит обязательной государственной регистрации.
Перечень прав покупателя может отличаться в зависимости от того, какой тип договора был заключен между застройщиком и продавцом. Давайте рассмотрим особенности разных видов договоров.
Если основной договор – ДДУ
Передача прав по ДДУ возможна сразу же после подписания этого договора и до момента передачи недвижимости, который подтверждается актом приемки-передачи.
При этом, для того, чтобы передача прав состоялась, ДДУ должен пройти процедуру государственной регистрации.
Уступка права допускается в случае, если цена договора полностью выплачена первым владельцем, либо долг переведен на нового покупателя. При наличии согласия застройщика на проведение сделки и согласия кредитной организации, если недвижимость приобреталась в ипотеку.
Практика передачи прав по ДДУ – наиболее распространена. В том случае, если ДДУ заключен по всем правилам и прошел процедуру государственной регистрации, покупатель по договору цессии будет наиболее защищен. У него будет неоспоримое право требовать передачи недвижимости в собственность в срок, указанный в ДДУ.
Переуступка прав по предварительному договору
Важным моментом здесь является то, что предварительный договор должен быть обязательно подкреплен основным договором. Если основной договор не заключен, то покупатель не имеет и права требовать передачи недвижимости.
У него есть только исключительное право требовать заключения основного договора. Важным моментом также является то, что деньги за недвижимость по предварительному договору передаваться не должны – эта операция незаконна.
Покупатель-цессионарий при этом идет на огромный риск: с него повторно могут потребовать оплаты полной стоимости недвижимости уже после заключения основного договора.
Особенность цессии в данном случае – отсутствие её государственной регистрации. Поэтому, соглашаясь на такой вид сделки, постарайтесь учесть все риски. Ваши права наименее защищены и если что-то пойдет не так, то Вы можете остаться без денег и без недвижимости.
Переуступка пая в ЖСК
Все вопросы в данном случае необходимо решать с руководителями кооператива и общим собранием собственников.
Процедура переуступки заключается в том, что паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и одновременном внесении новым пайщиком своего паевого взноса.
При этом, любые другие взносы пайщику, выходящему из ЖСК не возвращаются и взимаются с нового члена кооператива на усмотрение общего собрания.
Нет никаких гарантий, что новый пайщик будет освобожден от каких-либо целевых взносов на основании того, что вышедший из состава участник их уже вносил.
Налоги по переуступке
Как и любая другая продажа недвижимости, продажа по переуступке облагается НДФЛ. Эти положения закреплены в налоговом кодексе РФ.
Сумма налога при этом составляет для граждан РФ – 13% от стоимости недвижимости, а для иностранных граждан – 30%.
Эти суммы можно увеличить либо с помощью получения налогового вычета, либо на сумму разницы между доходом от продажи ДДУ и суммой выплаченной застройщику.
Эти данные должны содержаться в декларации 3-НДФЛ, которая подается в налоговые органы не позднее апреля года, следующего за годом совершения сделки.
