Продажа недвижимости, обремененной коммунальными долгами – далеко не редкость в наши дни. Задолженности по коммунальным платежам могут возникать как по вполне обоснованным причинам, так и в силу халатности собственников. Давайте разберемся, как собственнику продать квартиру с долгами, а покупателю обезопасить себя и не платить по чужим счетам.
Начать следует с того, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Поэтому с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным платежам к нему не переходят, а остаются за старым собственником.
Способы продажи квартиры с долгами
Обязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после регистрации права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец.
Продавец в данном случае может пойти одним из следующих путей:
- Обратиться в управляющую компанию или другую обслуживающую организацию за реструктуризацией долга;
- Получить кредит в финансовом учреждении для погашения долга. После продажи недвижимости с денежными средствами на руках, у продавца появится возможность в полном объеме закрыть кредит;
- Продать недвижимость без погашения задолженности.
Как продать квартиру без погашения задолженности
При продажи квартиры без погашения задолженности и регистрации перехода права, справка об оплате всех коммунальных услуг как обязательный документ не требуется!
Следовательно, продавец может с легкостью продать квартиру с долгом по квартплате.
Задолженность за старым собственником будет числиться в течение 3 лет.
После истечения этого срока, взыскать долги будет невозможно даже в судебном порядке.
При этом, на них может оказываться серьезное давление:
- могут угрожать отключением ресурсов;
- отказом в предоставлении дополнительных услуг;
- не представлять какие-либо справки;
- отказывать в регистрации по месту жительства.
Что касается покупателя, то ему необходимо потребовать от продавца справку об отсутствии долгов, тем более что он имеет на это законное право.
Кроме того, запрос, сделанный в органы государственной регистрации, позволит понять не находится ли недвижимость в залоге или под арестом.
Способы погашения задолженности
При наличии задолженностей у продавца, рекомендуется в любом случае ставить вопрос о погашении долга. Или уменьшать сумму, которая переходит продавцу по сделке на сумму фактической задолженности.
Фактически есть два популярных способа погашения задолженности, если вы не доверяете передаче аванса и обычной расписке – это залог по договору и банковские ячейки.
Далее об этом расскажем подробнее.
Залог по договору
В случае, если у продавца нет возможности закрыть долг, наилучшим вариантом считается погашение долга за счет залога по договору.
При этом, предварительный договор должен отражать следующие моменты:
- то, на какие цели продавец обязуется использовать полученный залог, в данном случае – на погашение долга;
- должно быть зафиксировано желание продавца погасить долг собственноручно, в том же случае, если это собирается сделать покупатель – денежные средства не передаются.
Так, задаток остается у продавца в том, случае, если сделка не состоится по вине покупателя. В случае, если основной договор не заключается по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Если предусматривается внесение аванса и на его основе погашаются долги, то в случае неисполнения условий соглашения, сторона, получившая аванс по сделке, обязана вернуть всю его сумму.
Расчеты через банковские ячейки
Другой способ – использование при расчетах банковских ячеек. Так, в договоре прописывается условие о том, что покупатель сам обязан оплатить задолженность предыдущего собственника, и при этом, сумма сделки уменьшается на сумму долга.
Во время сделки, денежные средства закладываются в 2 разные ячейки:
- в первую – стоимость недвижимости за вычетом суммы долга,
- во вторую – денежные средства, которые пойдут на погашение долга.
Деньги из первой ячейки при этом забирает продавец, а из второй – покупатель, и направляет их на погашение долгов.
Рекомендуется также направить заявление в ЖЭК о том, что с момента перехода к Вам права собственности, Вы исправно оплачиваете все счета, и никаких задолженностей по коммунальным платежам у Вас не имеется.
В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить:
- копию договора купли-продажи недвижимости,
- свидетельство о государственной регистрации права собственности,
- показания счетчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости и квитанции, в соответствии с которыми Вы оплачивали счета.
В том случае, если управляющая компания продолжит требовать от Вас оплаты долгов предыдущего владельца, Вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных прав.
