Можно ли продать долю в квартире? Продажа доли в квартире – процесс, который имеет определенную специфику с правовой точки зрения. Связано это с тем, что вы предполагаете продать лишь часть от целой квартиры, причем часть, не выделенную из целого.
Мы постараемся осветить механизм продажи доли в квартире, учитывая все правовые моменты.
Каким образом получается так, что человек становится владельцем доли в квартире:
- квартиру получили в наследство несколько равноправных наследников;
- квартира приобретена в ипотеку, а супруги являются созаемщиками;
- на покупку или погашение ипотечного кредита был использован материнский капитал;
- получение доли в дар;
- развод и др.
Что является долей в квартире
Одним из важных моментов является то, что доля может быть выделена лишь в приватизированной квартире. В то же время никто не сможет точно сказать, где в квартире располагается комната или часть, приравненная к доле.
Иногда, по суду, можно определить, какая площадь квартиры будет соответствовать вашей доле.
Это может быть одна или несколько комнат, которые после суда будут в полном распоряжении дольщика, т.е. доля в квартире будет территориально определена.
В то же время на места общего пользования, такие как душ и туалет, кухня, коридоры) у всех обладателей доли будут равные права.
Собственник доли, в соответствии с законодательством, не может производить каких-либо юридически значимых действий и манипуляций со своей собственность (в виде доли) без согласования своих решений с остальными собственниками долей.
Юридические тонкости продажи доли в квартире
Самое простое – продать долю в квартире другому собственнику. Так как, по закону, именно другие собственники долей имеют право на приобретение продаваемой доли. Т.е имеют преимущество перед другими возможными покупателями.
Как продать долю квартиры второму собственнику? Предположим, что супруги владеют долями в квартире. Когда, в случае развода, один из них, например, бывший муж, решает продать свою долю, прежде других правом на покупку этой доли обладает его бывшая супруга.
В данном случае муж, как продавец, не имеет права выставлять долю на продажу прежде, чем предложит жене приобрести его долю.
В случае, если вопрос с продажей решается путем приобретения доли другим собственником, сделка купли-продажи проводится так же, как в случае обычной покупки недвижимости.
Однако, такой идеальный вариант продажи долевой собственности встречается не так часто. Далее мы рассмотрим, как продать долю в квартире, если вы в плохих отношениях с другими собственниками.
Пути продажи доли в квартире
Прежде всего, вам следует информировать других собственников том, что вы намереваетесь продать принадлежащую вам долю в квартире. Это лучше сделать в письменном виде. Можно, и это оптимальный вариант, направить заказное письмо с уведомлением о получении. Почему это важно.
- Так как по закону право на первоочередное приобретение имеют остальные дольщики, то при продаже доли другим лицам вы обязаны предоставить в регистрирующий сделку орган:
- письменный отказ остальных владельцев долей в квартире,
- либо документ, подтверждающий, что они поставлены в известность о вашем намерении не менее месяца назад.
- Также такие письменные подтверждения могут понадобиться в случае, если дольщики обратятся в суд и выразят желание оспорить сделку о продаже доли.
Если после получения уведомления один из собственников согласен выкупить вашу долю в квартире – вопрос решается юридическим оформлением сделки купли-продажи.
Если согласие выразили несколько владельцев – продавец вправе выбирать покупателя на свое усмотрение.
Таким образом, следуя закону, можно продать долю даже в однокомнатной квартире.
Сколько стоит доля в квартире
На рынке недвижимости сегодня присутствует довольно большой процент предложений, типа «продам долю в 1 комнатной квартире», «продам долю в 2 х комнатной квартире», «продам долю +в квартире собственник». Однако многие из этих предложений довольно «висят» в объявлениях, а владельцы доли не могут найти покупателя на свою собственность.
Причин тому несколько. Это связано не только с тем, что потенциальным покупателям не до конца ясен механизм приобретения в собственность доли в квартире или они не хотят приобретать в собственность часть жилплощади вместе с «головной болью» в виде недовольных соседей и рассерженных совладельцев.
Приобретение доли связано с рядом трудностей и проблем, ведь потенциальному покупателю придется делить кров с совершенно незнакомыми людьми, которые могут быть настроены крайне негативно. Именно поэтому цена на долю чаще всего определяется не такой уж высокой.
Трудности при продаже доли
В процессе продажи могут возникнуть и некоторые другие трудности. Например, тот или иной владелец доли переехал, и нет возможности его найти.
Тогда уведомление о продаже в письменном виде направляется на последний известный адрес.
Если владелец доли находится в местах лишения свободы, вся переписка и иные действия совершаются через начальника тюрьмы (колонии и др.)
При этом несовершеннолетний должен располагать другим, отвечающим нормам, жильем.
Подойдет также юридически оформленное подтверждение, что в случае продажи доли для ребенка будет приобретена недвижимость, улучшающая его жилищные условия по сравнению с имеющимися сейчас.
Следовательно, на вопрос «можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего?» мы отвечаем – можно.
Как продать долю в квартире без согласия собственников
Иногда случается так, что другие собственники, узнав о решении одного из владельцев продать свою долю в квартире, начинают препятствовать совершению продажи.
Например, уклонятся от получения информации о продаже, высказывать желание на приобретение доли без дальнейшего намерения совершать покупку, тем самым затягивая процесс продажи.
Одним из способов продать долю в квартире без согласия собственников является оформление дарения.
- Это может быть так называемая «притворная сделка», когда купля-продажа доли маскируется под дарение. При этом отступает преимущественное право других владельцев. Однако не стоит забывать, что дарение обязует дарителя уплатить налог. Ну а если факт передачи денежных средств станет известен, другие владельцы доли могут опротестовать сделку и она будет признана ничтожной.
- Существует вариант микродарения. В данном случае образуется еще один владелец доли в квартире, который, по преимущественному праву, и высказывает свое согласие на покупку оставшейся части доли продавца.
Также существует вариант продажи доли путем оформления займа.
Это также возможный способ продать долю квартиры без согласия второго собственника. Кроме того, юридически это самый безопасный и грамотный путь «продажи» доли в квартире. В данном случае владелец доли получает от потенциального покупателя займ в размере той суммы, которая определяется как цена доли.
В качестве залога выступает доля в квартире. Сделка соответствующим образом регистрируется. После этого подписывается отступное, долг не возвращается, а доля переходит к залогодержателю.
Таким образом, рассмотрев основные моменты в специфике продажи доли в квартире, мы можем сделать вывод, что осуществление такого рода продажи недвижимости возможно, однако имеет определенные юридические тонкости.
Хорошим советчиком в данном вопросе может стать опытный риелтор или юрист по недвижимости.
