Ипотечный кредит выдается на несколько десятков лет, нередко в жизни возникают ситуации, когда платить ипотеку становится непосильной задачей, либо возникают другие причины, из-за которых у заемщика возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке?
Согласно букве закона, ипотечная квартира является залоговым имуществом кредитной организации и совершение с ней каких-либо юридических действий невозможно.
На практике же, есть законные способы, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Особенности продажи ипотечной квартиры
Самое важное, о чем следует помнить при продаже ипотечной квартиры – все сделки должны совершаться с согласия кредитной организации.
Поэтому первое, что Вы делаете – идёте в банк и выясняете на каких условиях можно продать квартиру под ипотекой.
Уточните, существует ли возможность досрочно погасить кредит, и установлен ли мораторий на погашение.
Поскольку продать квартиру, если досрочное погашение не предусмотрено договором или на него установлен мораторий – юридически невозможно.
Кроме того, в банке, несомненно, поинтересуются причиной продажи недвижимости. Это связано с тем, что изначально, одобрив Вас заемщиком по кредиту, банк не рассчитывал на новые финансовые и трудозатраты, связанные с изменением условий кредитования.
Поэтому позаботьтесь о том, чтобы причина продажи квартиры была действительно уважительной.
Способ 1. Погасить кредит досрочно и продать
Итак, если вы заручились согласием банка на то, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку, можно начать поиск покупателей на Вашу недвижимость.
Учитывайте, что найти покупателя на квартиру под ипотекой довольно таки сложно, кроме того, не следует скрывать сам факт такого обременения.
А в целом, поиск покупателя мало чем отличается от обычной продажи, Вам также необходимо рекламировать недвижимость и назначать просмотры Вашей квартиры.
Если Вы решили всё делать самостоятельно, то Вам с покупателем нужно заключить предварительный договор купли-продажи или договор залога.
Затем, покупатель вносит сумму, необходимую чтобы погасить долг заемщика перед банком и разницу, которая переходит продавцу в разные депозитарные ячейки.
Далее оформляется основной договор купли-продажи, т.к. обременение с квартиры уже снято, и регистрируется право собственности покупателя на квартиру.
При этом все действия: заключение договоров и обращение в УФРС совершают покупатель и продавец. Такая схема является довольно рискованной для покупателя, поскольку после снятия обременения сделка по купле-продаже может и не состояться.
Чтобы избежать возможных рисков, при таком способе, можно прибегнуть к помощи банка, кредитная организация будет полностью сопровождать процесс сделки. После заключения договора залога, покупатель также вносит деньги в две разные депозитарные ячейки.
Отличие процедур заключается в том, что при этом банк самостоятельно улаживает все формальности, касающиеся снятия обременения.
Затем, также заключается основной договор, и регистрируются права собственности покупателя на недвижимость.
Таким образом, в обоих случаях Вам необходимо погасить ипотеку с участием покупателя и продать квартиру.
Способ 2. Продажа долговых обязательств
Другой способ продать квартиру, купленную в ипотеку – найти покупателя, которому также необходимо оформление кредита.
Квартира, находящаяся в залоге, благодаря сниженной стоимости, будет более привлекательна для людей, которые также как и Вы собираются брать ипотеку. В этом случае, старый кредит переоформляется на нового заемщика.
Для этого, покупатель должен представить в банк пакет документов, необходимый для одобрения ипотеки. Если кредит новому заемщику будет одобрен, осуществляется оценка и страхование недвижимости.
После этого, старый заемщик подписывает соглашение о переводе долга на нового заемщика. Новый заемщик, таким образом, становится собственником квартиры, взятой в ипотеку, и обязуется погасить кредит.
Квартира, как и прежде, остается в залоге у банка. При этом всеми вопросами по перерегистрации обременения занимается кредитная организация.
Таким образом, мы видим, что продать квартиру в ипотеке реально, самым важным пунктом здесь является – уладить вопрос с банком и получить разрешение на совершение сделок с залоговой недвижимостью.
Чтобы сделка прошла успешно, Вам необходимо разобраться во всех тонкостях, изучить возможные риски, а также следовать инструкциям о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку.
