Одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью является продажа комнаты в коммунальной квартире. Чаще всего, граждане, проживающие в таком жилье – рассматривают это как временную меру, и поэтому, рано или поздно, в зависимости от жизненных обстоятельств, возникает необходимость продать комнату и приобрести новую недвижимость. В сущности, хоть эта задача и не из легких, она вполне выполнима.
Моменты, которые обязательно нужно соблюдать при продаже комнаты в коммуналке
Существует три важные вещи, которые необходимо учитывать при продаже коммунальных комнат:
- Во-первых, возможность распоряжаться такой комнатой, в том числе и продать комнату в коммунальной квартире, есть только у полноправного собственника. То есть, на момент продажи, комнату необходимо приватизировать, поскольку недвижимость до приватизации находится в государственной или муниципальной собственности;
- Во-вторых, при продаже важно
понимать, кому Вы собираетесь продать комнату, поскольку Ваши соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. В том случае, если Вы намерены провести сделку, первое, что необходимо сделать – получить согласие соседей на продажу комнаты, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Не забывайте, что без такого согласия Ваши соседи имеют законное право оспорить уже состоявшуюся сделку;
- В-третьих, внимательно изучить то, как с правовой и технической точки зрения происходит весь процесс продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку он достаточно сложен и имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть. Если Вы недостаточно юридически подкованы, либо не располагаете временем для выяснения всех деталей, лучше всего – обратиться к помощи квалифицированного специалиста, который сможет грамотно Вам помочь и обезопасить от нежелательных последствий;
Как получить согласие соседей на продажу комнаты?
Чтобы законно продать комнату, Вам необходимо получить согласие на продажу от всех соседей. Это можно сделать двумя способами:
Первый способ:
Идеальная ситуация: чтобы оформить отказ Вам необходимо собрать всех собственников соседних комнат и пойти с ними к нотариусу, либо в регистрационную палату, чтобы составить письменное заверенное согласие на продажу принадлежащей Вам комнаты.
Однако, основная загвоздка чаще всего возникает как раз в этот момент, поскольку не всегда есть возможность встретиться с соседями (они могут быть собственниками, но проживать в другом месте), либо они могут выступать против продажи и всячески этому препятствовать. В этом случае, Вам подойдет второй способ.
Второй способ:
Для того, чтобы правильно продать комнату в коммунальной квартире, Вам не обязательно предоставить письменное согласие других собственников, будет вполне достаточно и доказательств того, что Вы учли их законное право и в первую очередь именно им предложили купить комнату. Этим способом является отправка каждому из соседей заказного письма с извещением о продаже, стоимости комнаты и основных условиях, на которых Вы собираетесь её продать.
Если через месяц никто из собственников не изъявит желания приобрести у Вас комнату, Вы сможете спокойно провести сделку и сдать документы на регистрацию.
Как правильно оформить письмо с извещением о продаже комнаты?
Чтобы правильно оформить извещение и письма необходимо:
Обратиться в регистрационную службу и получить сведения о собственниках и их местонахождении;
- Подготовить по два экземпляра извещений на каждого из собственников.
- В ближайшем почтовом отделении отправить каждому по одному экземпляру заказным письмом, а также запросить оформление специального почтового реестра с перечнем писем, которые были отправлены, датой отправки и заверить его печатью и подписью уполномоченного почтового работника;
- Кроме того, если кто-то из Ваших соседей проживает в квартире по договору социального найма, Вы должны уведомить о продаже органы местной администрации либо жилищный комитет. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин или инвалид в Вашу обязанность также входит уведомить о Ваших намерениях Комитет опеки и попечительства.
Если соседи хотят купить мою комнату, как действовать дальше?
Соседи – собственники также могут изъявить желание купить комнату. Если их будет несколько, то Вы можете по собственному желанию определить, кому Вы её продадите.
Кроме того, не забывайте о том, что они имеют только право в первую очередь получить предложение о покупке, права на получение каких-либо других прерогатив (например, снижения стоимости) у них нет.
Подготовка документов и проведение сделки
Чтобы продать комнату потребуется следующий пакет документов:
- паспорта всех граждан, участвующих в сделке;
- справка о том, что все жильцы из комнаты в коммунальной квартире выписаны;
- техническая документация: экспликация и выписка из БТИ;
- кадастровый паспорт объекта;
- правоустанавливающие документы: свидетельство, документ-основание;
В это время также можно начать искать покупателя на комнату. По истечении месяца после отправки извещений нужно к пакету также приложить:
- почтовый реестр, с перечнем всех отправленных извещений либо нотариально заверенное согласие соседей-собственников на продажу квартиры;
- разрешение органов опеки и попечительства – если требуется;
- согласие местной администрации – если требуется.
- Кроме того, пакет документов должен включать: договор купли-продажи и акт приема-передачи комнаты.
После проведения сделки – в этой части она ничем не отличается от обычной сделки по купле-продаже недвижимости, все эти документы передаются на регистрацию.
Какие нюансы ещё следует учесть?
Очень важный момент – стоимость недвижимости.
Конечная стоимость продажи комнаты может быть равна, либо должна превышать стоимость, указанную в извещении.
- Если стоимость по договору купли-продажи будет меньше, заинтересованные лица могут оспорить сделку и закон будет на их стороне. Поэтому, при заключении договора с посторонним лицом, не занижайте стоимости недвижимости по договору.
- Кроме того, Вы должны хорошо понимать, кому Вы продаете комнату. Ваши бывшие соседи в течение 6 месяцев смогут привлечь Вас к ответственности в качестве соответчика, если их жилищные условия в связи с появлением новых жильцов резко ухудшаться.