По законам Российской Федерации, согласно главе 16 ГК регламентируется понятие долевой собственности и каким образом она используется. Выдел доли в квартире в натуре при необходимости регулируется не только гражданским правом, но и ЖК, в этом учувствует судебная практика и верховный суд при необходимости.
Понятие выдела доли в натуре и меры необходимости. Каждый челок, являющийся собственником доли какой либо недвижимости, имеет право на ее выдел в натуре. В законах нет точной формулировки по этому поводу, поэтому все случаи — в основном судебная практика. Понятие о выделе доли подразумевает раздел минимуму на 2 части одного недвижимого объекта. Физически получается несколько объектов, находящихся на территории одного помещения или постройки. Это может быть несколько построек на одной частной территории, которая подпадает под раздел.
В случае получения долей из общей недвижимости, она перестает быть единой собственностью, становясь новыми объектами меньшей площади.
Важно! Необходимость выдела доли возникает тогда, когда один из собственников хочет иметь индивидуальные права, и распоряжаться частью по своим соображениям. Для таких целей составляется исковое заявление.
Как определяются доли в квартире?
Согласно законодательству получение части недвижимого жилья возможно двумя способами.
Первый определяется правовой нормой, которая действительна в данный момент времени. К примеру, это может быть статься 1141 Гражданского кодекса, в которой сказано, что доли собственности умершего человека для каждого из наследников, одинаковые. Для примера можно привести практический случай, в котором было 3 наследника, один из которых умер, имея двоих детей. Принимая наследство, двое старших получают по 1/3 части, а дети имеют право на третью часть на двоих.
Второй вариант — это добровольное соглашение между всеми претендентами. К примеру, может быть составлено заявление, при покупке недвижимости, в котором есть уточнения по поводу владения долей каждого из участников. Этот договор не может быть написан без заверения. Он в обязательном порядке проходит регистрацию в государственном реестре.
Важно! При отсутствии подобного соглашения, вне зависимости от внесенной материальной части при покупке, все участники сделки имеют равные права на недвижимость. Права могут измениться, если один из собственников вносит изменения в состояние квартиры своими деньгами, и это подтверждено счетами.
Таким улучшением можно считать любые масштабные работы, в том числе замену коммуникаций, проводки, установку стеклопакетов и прочее.
Следует так же помнить, что изменение размера доли владения возможно в двух случаях:
- При наличии письменного соглашения с участниками процесса.
- По решению суда, ели нет возможности решить вопрос мирным путем.
Когда такое дело отправляется в суд, обязательно следует проводить экспертизу, оценивающую все затраты.
Подробности
Теория
Условия, при которых делится недвижимость
Недвижимость может быть поделена при следующих условиях:
- если это частный дом, в нем должна быть возможность сделать отдельный вход, или достроить отдельное помещение со всеми необходимыми коммуникациями.
- такая территория не должна быть меньше чем 28 кв. м.
- в этом случае не принимаются в расчет произвольные перепланировки, и они могут привести к отказу.
Важно! Из-за таких особенностей нет возможности полноценного получения долевой собственности в 1-комнатной квартире. В таком помещении нельзя создать два полноценных помещения с раздельными коммуникациями. На практике без проблем делиться недвижимость большой площади.
Как делить коммунальную квартиру?
В законодательстве РФ нет понятия коммунальная квартира, они называются многокомнатными квартирами, которые занимают собственники без родственных связей. Права собственности каждый из них получает независимо от другого.
На сегодня такой выдел не представляется возможным, в коммуналке нельзя организовать несколько входов и добавить дополнительно систему отопления и канализацию.
Как исключение — это возможно сделать на первом этаже, где более вероятно подключение к коммуникациям и создание индивидуальных входов.
Добровольный раздел имущества
Согласно статье 252 ГК порядок выдела доли возможен при добровольном согласии сторон. В таком случае составляется договор, в котором указываются помещения, отходящие каждому из претендентов на долю, здесь же говориться о гарантии того, что это не влияет на других собственников.
В качестве примера может быть решение суда в Санкт-Петербурге, согласно которому выдел в натуре был разрешен в том случае, когда не были нарушены права всех дольщиков и не меняется титул владельца по отношению у имуществу.
Что влияет на выдел доли в натуре?
Невозможность выдела доли бывает в таких случаях:
- в помещении будут повреждены несущие конструкции и разрушение общественных помещений, что может создать неудобства для жителей многоквартирных домов;
- будут нарушены имущественные права других заинтересованных сторон, к примеру, кредиторов;
- созданные помещения после раздела не будут пригодны для жилья.
Зачастую эти причины являются весомым поводом для отказа в выделе доли в натуре.
Практика
Условия для компенсации доли без получения
Если по некоторым причинам нельзя выделить реальную долю имущества претенденту, он может изъявить желание получить материальную компенсацию. При этом доля сохраняется в праве собственности остальных дольщиков. Если одна доля больше остальных, на выплату могут претендовать последние.
Важно! Согласно закону, денежную компенсацию в счет доли можно заменить на иной эквивалент, это должно быть с согласия всех сторон участников.
В качестве исключения, может быть, случай, когда доля, которую нужно выделить, слишком маленькая и не пригодна для жилья, выплата может быть присуждена судом без согласия какой-либо стороны.
Раздел недвижимости по судовому иску от третьего лица
Право подавать иск на раздел имущества для получения его части в натуре имеет третье лицо, которое по документам не относится к недвижимости. При этом нарушаются его интересы одним из владельцев.
Это может быть ситуация, когда собственник является должником и не исполняет свои платежные обязанности. В этом случае кредитор подает иск в суд, на выделение доли в счет погашения кредита. Такой вопрос не решатся без суда, и без наличия постановления захват владений является незаконным.
Если в помещении нет возможности оградить территорию для выдела доли, должник может быть вынужден продать имущества для выплаты задолженности. Для продажи существует особая процедура, при которой первыми покупателями являются другие собственники.
Для этого все участники процесса уведомляются, один — о продаже, другие — о том, что могут приобрести часть в течение месяца, с момента вынесенного решения. Если за это срок не получен ответ, через 30 дней имущество выставляется на торги.
Определение доли судом
Обращаться в суд с подобным вопросом нужно в случае недостижения согласия участниками процесса.
Для суда нужно иметь определенный пакет документов:
- тех. паспорт из БТИ;
- выписку о помещении и его собственниках;
- заключение подтверждающее, что имущество можно разделить натурально;
- документы и копии о праве собственности сторон.
После этого можно составить иск, в котором вписывается наименование суда, сведения об участниках процесса и о третьих лицах при их наличии, причины по которым планируется раздел.
Истец должен перечислить требования, если их выполнение невозможно по некоторым причинам, следует указать альтернативный вариант компенсации.
При материальной компенсации придется прикрепить решение оценки имущества от независимого оценщика. После подготовки и изучения всех документов, суд назначает день, когда рассматриваются требования и удовлетворяются, при возможности, в той или иной форме.
Судебная экспертиза — нюансы
Экспертное заключение — играет большую роль в решении суда при разделе недвижимости.
Важно! Такую процедуру нужно заказывать у ответственных экспертов, знающих свое дело. Некачественно составленное мнение может существенно повлиять на решение суда, и оно не всегда окажется в пользу истца. Заключение делается единожды и не подлежит оспариванию.
Регистрация выдела доли. После того, как получены права на долю имущества, его необходимо регистрировать. После сбора необходимых документов вся процедура занимает 10 рабочих дней. После этого владелец получает выписку, в которой засвидетельствовано право собственности на часть имущества.
Споры, которые связаны с выделом доли в натуре, не всегда приятны и требуют некоторых финансовых затрат. При наличии конфликта к делу нужно серьёзно подготавливаться и собирать всю имеющуюся информацию, связанную с этим вопросом.
