Если квартира находится в ипотеке, то многие полагают, что в ней нельзя делать перепланировку. Однако по закону перепланировка квартиры в ипотеке не запрещена и её можно сделать. Самое главное для проведения перепланировки в квартире, которая находится в ипотеке, получить на это согласие банка.
Это необходимо сделать, потому что по факту владельцем квартиры до того момента, пока человек полностью не погасит ипотеку, является банк. Здесь процесс согласования перепланировки иметь некоторые нюансы.
Согласование перепланировки с банком
Перед тем, как делать перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, нужно изучить заключенные с банком договор.
Поскольку договор с банком это главный документ, который регулирует все вопросы по праву и закону, по отношению к квартире, которая была взята в ипотеку.
В некоторых договорах может прописываться пункт, где указано, что заемщику запрещено менять внутреннее пространства квартиры до того момента, пока он полностью не погасит ипотеку в банке.
Для банка это является определенной гарантией сохранности квартиры, и перешагнуть через этот запрет порой становится невозможно.
Большинство крупных банков, таких как их Сбербанк, ВТБ в большинстве случаев дают согласия на проведение работ по перепланировке в квартирах.
Получение согласия
Перед тем, как начать перепланировку квартиры, если она была оформлена в ипотеку, нужно получить согласие банка на проведение работ.
Чтобы банк дал согласие на перепланировку, должны быть выполнены два условия. Владелец квартиры, оформленный в ипотеку, не должен допускать просрочек по платежам по ипотеке.
Образцы согласия на перепланировку квартиры разных банков:
К моменту запроса на согласие по перепланировке договору по ипотеке должно быть не менее 6 месяцев. Также владельцу квартиры в случае согласия банка на перепланировку нужно будет заплатить комиссию в 5.000 рублей.
Имейте в виду, что если банкам будет отказано в проведении перепланировки квартиры, оформленный в ипотеку, нельзя делать ее самовольно.
Если вы сделаете перепланировку, и она не будет узаконена, то за это может быть наложен штраф, а также вам могут выставить требование вернуть квартиру в первоначальный вид и могут расторгнуть договор по ипотеке.
Перед тем как идти в банк для получения согласия на перепланировку, нужно обратиться в страховую компанию, так как без неё согласия в банк не будет рассматривать ваше обращение.
Страховая компания при согласии на перепланировку берёт на себя риски, которые могут быть в процессе проведения работ, если произошли непредвиденные последствия.
После получения согласия от страховой компании, с ним можно идти в банк. В банке вы пишите заявление, где просите разрешить провести перепланировку квартиры.
Чтобы банк дал разрешение на перепланировку нужно предоставить банку готовый план перепланировки. Проще всего получить разрешение на небольшие и незначительные изменения в квартире.
К несерьёзным и не существенным изменениям можно отнести совмещение или разделение ванной и туалета и снос или наоборот установка перегородки.
К таким изменениям также относится устранение встроенной мебели, демонтаж ненесущих перегородок между комнатами.
И так же перестановка некоторого оборудования в одном помещении, застекление балкона, если при этом не меняется их площадь.
Такие несущественные изменения можно провести по упрощенной схеме, предоставив только эскиз перепланировки.
Чтобы сделать их, нужно пойти в БТИ и взять поэтажный план, и на копии поэтажного плана красным маркером показать какие изменения вы хотите внести. Такой эскиз и заявление вы отдаете в банк и ждете его решение.
Заказывать такой проект в специальной организации нужно, если вы решили делать один из следующих вариантов перепланировки:
- при объединении кухни, балкона и жилой комнаты;
- при переносе туалета или ванны на местоположение нежилой части квартиры;
- при увеличении площади ванной или туалета за счет части нежилых комнат;
- если вы запланировали снос несущих перегородок между помещениями или обустройство в них арок.
Банк на такие серьезные изменения дает согласие не всегда, но если вы получили согласие от страховой компании и принесете грамотный проект изменений, то всё-таки получить согласие можно.
Если согласен от банка будет получено, и вы произведете запланированные изменения или перепланировку, то банк может пригласить в квартиру специалиста с целью оценки стоимости квартиры после всех проведенных работ.
Какие изменения недопустимы
Часто людей интересует вопрос, если у них квартира в ипотеке, могут ли они сделать любую перепланировку, и на какие перепланировки банк точно не даст согласие.
Есть некоторые виды перепланировок, на которые банк не согласится из-за того, что они запрещены по строительным или санитарным нормам. На такие изменения не даст согласия ни банк, ни страховая компания, ни тем более контролирующие органы.
А к перепланировкам, которые точно запрещены можно отнести следующие варианты:
- нельзя проводить остекленение балкона, если на них располагаются пожарные лестницы, и расширять территорию балкона с помощью выносных сооружений;
- нельзя производить установку каминов в панельных домах;
- нельзя проводить объединение территории кухни, на которой установлена газовая плита, с жилой комнатой;
- при объединении балкона и жилой комнаты, нельзя делать снос подоконного блока и несущих перегородок;
- нельзя переносить в ванну или туалет в другое место, которое располагается над жилыми комнатами соседней квартиры;
- запрещено монтировать в ванной или туалете другое сантехническое оборудование;
- нельзя переносить из жилой комнаты на балкон батарею для отопления;
- нельзя делать теплые полы на балконе, используя общедомовые коммуникации.
Как договориться со страховой компанией
Как уже говорилось ранее, одним из главных условий для получения согласия банка это получение разрешения на перепланировку у страховой компании.
Это обусловлено тем, что в ипотечном договоре и страховом полисе указывается один объект и его определенная стоимость.
После того, как была проведена перепланировка квартиры, может измениться площадь жилого помещения застрахованной квартиры и, соответственно, его цена.
Когда идет расчет стоимости страхового полиса при заключении договора ипотеки и договора страхования, данные берутся исходя из технических характеристик одной конкретной квартиры. Если будет проведена перепланировка квартиры, то стоимость страховки и характеристик также изменится.
Именно поэтому для начала человек идет в страховую компанию, чтобы ее работники сделали экспертную оценку объекты недвижимости, а за экспертизу также нужно будет заплатить.
Часто бывает так, что после получения экспертного заключения, владельцы квартиры нужно еще делать доплату по договору страхования залога жилья.
Когда идти в Жилинспекцию
После получения согласия на перепланировку от страховой компании и от банка, нужно пойти в жилинспекцию или другую организацию, которая в вашем городе занимается согласованием перепланировок в квартире.
Там нужно написать заявление и подготовить некоторые документы. К ним относятся документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, проект перепланировки, разрешение на перепланировку от Роспотребнадзора, Служба газа, пожарной инспекции.
И после получения разрешения можно начинать делать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку. После того, как вы закончили ремонт, комиссия проведет осмотр вашей квартиры и по итогу подготовить акт по вводу в эксплуатацию объекта недвижимости.
После этого вы идёте в БТИ для того, чтобы были внесены изменения в технический паспорт, поэтажный план, кадастровый паспорт квартиры.
Все полученные вами документы после проведения перепланировки квартиры обязательно нужно принести в банк, чтобы все изменения были официально зафиксированы.
Если банк посчитает что были произведены серьезные и большие изменения в ипотечной квартире, то возможно будет заключенного договора страхования вашей квартиры.
В какие сроки происходит согласование
Если вы решили провести перепланировку квартиры, купленной в ипотеку, нужно делать это как можно скорее. Обычно банк даёт до шести месяцев для проведения согласование перепланировки.
Если вы будете медлить, то банк решит, что вы нарушаете договор и могут выставить вам штраф. Чтобы этого не произошло, можно обратиться к юристам, который специализируется на вопросах по согласованию перепланировок.
Для этого вам нужно будет оформить доверенность, и юристы сами займутся всеми хлопотами по согласованию перепланировки жилья.
Если вы будете проводить перепланировку и все согласования сами, то это обойдется вам дешевле, но будет сложно уложиться в установленные сроки.
Поэтому нужно заранее взвесить все нюансы, сможете ли вы уложиться в установленные банком сроки, и решить что для вас дешевле, обратиться к юристу или действовать самостоятельно.
Заранее точно сказать, во сколько обойдется перепланировка сложно, так как в разных компаниях организациях свои расценки. Можно лишь примерно прикинуть стоимость.
Оформление разрешения на перепланировку будет стоить от 20000 рублей, составление акта о приеме работ от 10000 рублей, оформление документов в БТИ от 7000 рублей, подготовка проекта перепланировки от 20000 рублей, оплата госпошлины будет стоить порядка 2000 рублей, оформить техническое заключение будет стоить от 6000 рублей и выше.
К этому перечню цен за услуги может прибавиться цена за получение разрешений в различных инстанциях, где они сами устанавливают цену за выдачу определенного документа.
Неузаконенные перепланировки
Часто от людей можно услышать вопрос, можно ли сделать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку, если банк не дал согласие.
Здесь надо отметить, что если вы купили квартиру в ипотеку, то ваши обязанности не ограничиваются, лишь выплатами ежемесячных платежей по ипотеке.
До тех пор пока вы не вы платите всю стоимость квартиры в банку, квартира по факту находится у него в залоге и в его собственности и все права на неё принадлежат банку.
Иногда банк с целью контроля за состоянием квартиры, находящейся у него в залоге, может направить инспектора для проведения контрольного осмотра.
И если при таком осмотре инспектор увидит, что была произведена перепланировка без разрешения, даже небольшие, во внутреннем пространстве квартиры, то банк без внимания этого не оставит.
Также в некоторых случаях банк может потребовать и расторжение договора, и сумму ипотеки. И если вы не можете оплатить такую сумму, то есть возможность остаться без жилья.
Поэтому, если вы уже совершили перепланировку в квартире, купленной по ипотеке, и при этом не сообщили о перепланировке в банк, то не ждите пока к вам придут с проверкой и узнают об этом. И не думайте, что проверяющие сотрудники не заметит таких изменений.
В этом случае заемщику лучше признаться в перепланировке и провести процесс узаконения внесенных изменений. В этом случае банк может дать отсрочку на получение согласования и выставления штрафа.
Провести узаконение уже сделанной перепланировки можно также самостоятельно или прибегнуть к помощи фирмы посредника, это будет быстрее.
Фирма посредник для согласования в короткие сроки соберёт все необходимые документы, а вам нужно будет получить новый технический паспорт квартиры в БТИ и отнести его в банк.
Важно иметь в виду, что все изменения в вашей квартире, которая была куплена в ипотеку, обязательно должны проводиться с разрешения банка и по условиям кредитного договора.
И если вы провели официальное узаконение перепланировки, то вы можете быть спокойны и спокойно жить дальше в ипотечной квартире.
