Многие россияне планировали в 2022 году покупку квартиры по ипотеке. В настоящее время ситуация в стране непростая и стоит все взвесить, прежде чем принимать окончательное решение.
В течение последних пары лет покупательский спрос на недвижимость был весьма активным на фоне постоянного повышения цен и доступной ипотеки. А вот что делать сейчас, когда ипотечный кредит взлетел?
В статье обсудим тему, интересующую тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, купить квартиру для проживания в ней, а не с целью вложения денег. Это совершенно другая причина, нежели обычное инвестирование. Однозначного ответа на вопрос дать невозможно, у каждого своя индивидуальная история.
Ипотека в 2022 году – стоит ли пользоваться этим финансовым инструментом
Кратко о цифрах
Важно понимать, что рынок недвижимости работает всегда, в любых условиях. Его активности может снижаться либо расти. К примеру, по мнению экспертов по данному вопросу, в 2015 году в российской столице было зафиксировано 113 тысяч переходов прав собственности, а в 2014 году – 163 тысячи. В 2020 году этот показатель составил 149 тысяч, а в прошлом, 2021 году – 170 тысяч.
В своем выступлении от 11 февраля текущего года Эльвира Набиуллина выразила мнение о том, что активность выдачи ипотеки слишком высока, что способствует повышению цен. В тоже время, замедление процесса выдачи ипотеки хотя бы в 2 раза, окажет благоприятное воздействие на ситуацию на рынке недвижимости.
Насколько эффективны предложения ЦБ РФ станет понятно несколько позже, но по сведениям IRN.RU примерно 56 % вторичного жилья в прошлом году было куплено по ипотеке. Исходя из этого, снижение переходов права собственности в текущем (2022 году) может быть 20-30 % от числа сделок в 2021 году. Получается, что рынок недвижимости в России, несмотря на трудный период, все-таки будет работать и сделки будут совершаться.
Стоит ли покупать жилье
Этот вопрос заботит людей, которым необходимо улучшить свои условия проживания в сложный период. Как выгодно совершить сделку, когда цены постоянно меняются?
Во-первых, начинать следует с мотивации приобретения. Почему именно сейчас нужно совершать сделку? Приведем несколько значимых видов мотивации:
- Страх, что стоимость будет постоянно расти и если не сейчас заняться вопросом покупки, то в будущем будет еще затратнее. По крайней мере, большой спрос в 2020-21 года был спровоцирован страхом покупателей. В 2022 году не стоит ориентироваться на этот фактор, следует учитывать сегодняшнее положение вещей на рынке недвижимости.
- «Нужно брать ипотечный кредит, пока процентная ставка не поднялась еще выше и не подскочили цены». Не стоит подобные рассуждения принимать как руководство к действию. Это касается особенно тех, у кого небольшой первоначальный взнос. В договоре Сбербанка есть пункт, который дословно гласит: «заемщик отвечает всем своим имуществом в пределах задолженности по кредиту», при этом самый низкий первоначальный взнос в этом банке от 10 %.
Рост ключевой ставки ЦБ РФ окажет отрицательное воздействие на бизнес и, как следствие, повысятся цены на товары. В такой ситуации невозможно гарантировать сохранение уровня дохода.
Предположим, у заемщика с небольшим первоначальным взносом появились проблемы с погашением ипотечного кредита. В этом случае, реальная цена заложенной квартиры будет меньше стоимости последующей продажи. Падение цен на рынке в границах 15-20% вполне создадут такую ситуацию. Надо понимать, что такое положение вещей возможно, как в случае самостоятельной продажи, так и при продаже банком. Получается, что будут потеряны и квартира и вложенные, как первоначальный взнос, деньги, а кредит все-равно нужно будет погашать из других средств. Покупатель должен это понимать до оформления сделки.
Если все-же решение о покупке квартиры в ипотеку принято, позаботьтесь хотя бы о том, чтобы первоначальный взнос был не менее 30 %. В случае возникновения непредвиденной ситуации, погашение долга будет осуществлено за счет продажи заложенной квартиры.
Если в жизни произошли события, требующие немедленного решения жилищного вопроса (к примеру, рождение ребенка, смена места жительства, развод супругов с разделом имущества и в перспективе покупка жилья, заключение брака и т.д.), это обоснованная мотивация для действия.
В любом случае, решение должно быть тщательно взвешено. Нужно просчитать возможные риски, собственные доходы и суммы расходов. В любом случае, помните о том, что сумма первоначального взноса не должна быть минимальной.
Если вам нужно вложить свободные средства, чтобы они не обесценились – эта мотивация, не относится к улучшению условий жилья, но и не относится к инвестиционной. Скорее всего, покупатель будет сдавать квартиру в аренду, а в будущем, там будут жить его дети.
В этом случае, торопиться не стоит, лучше понаблюдать за ситуацией на рынке в течение хотя бы полугода. Возможно за это время цены снизятся и можно будет подобрать более выгодный вариант жилья.
Нужно ли сохранять деньги путем покупки недвижимости
В Госдуме было внесено предложение о выдаче льготной ипотеки под 5 % на массовые новостройки. Кроме того, пока действует программа субсидирования процентных ставок ипотеки под жилье в новостройках. Насколько выгодны эти предложения?
На льготную ипотеку был предусмотрен кредит в размере 3 миллионов. При действующей ключевой ставке бюджетные расходы, направленные на субсидирование, увеличились. Исходя из этого, будут расти ставки по льготной ипотеке, а также возрастет размер кредита.
Заемщик должен понимать, что совершать покупку и оформлять кредит не стоит, если в этом нет крайней необходимости. Простому человеку победить инфляцию невозможно.
С 7 апреля 2022 года установлены новые правила льготной ипотеки. Процентная ставка увеличилась до 12 % годовых, а сумма кредита теперь составляет 6 миллионов рублей. Чтобы оформить кредит по льготной ставке, размер первоначального взноса должен быть более 15 % от стоимости квартиры.
Другие виды ипотеки в 2022 году
В 2022 году многие категории военнослужащих, выплачивающих военную ипотеку, столкнулись с проблемами финансового плана, которые возникли в связи с нехваткой финансирования со стороны государства. Инфляция превышает индексацию выплат, что приводит к уменьшению сумм ежемесячных взносов по кредиту. Часть заемщиков самостоятельно доплачивают разницу из собственных средств. В этом случае может помочь рефинансирование ипотеки под более низкий процент. Наиболее выгодные предложения в текущем году – процентные ставки от 4,4 %.
Семейная ипотека для многих семей единственный шанс получения господдержки. Банк выделяет заемные средства молодой семье, а государство выплачивает разницу в ставке между процентом (рыночным и льготным). В тексте договора прописывается рыночная ставка, а не льготная и оговариваются условия погашения ипотеки, то есть сумма, которую выплачивает заемщик и сумма, которую компенсирует государство. Срок действия семейной ипотеки – до конца 2023 года.
Сельская ипотека действует до конца 2022 года и предусмотрена для тех, кто планирует приобрести жилье в сельской местности. Программа предлагает льготный кредит на сумму до 5 миллионов рублей при ставке до 3 %. По этому виду ипотеки банки, предоставляющие кредит с самыми маленькими процентами: Россельхозбанк (4,45 %); Банк «Дом.РФ» (4,6 %); Альфа-Банк (4,69 %).
Как сэкономить на ипотечном кредите
Практически любой банк предлагает перечень предложений, при которых снизится ставка. Многие заемщики для снижения ставки вносят установленный платеж разово. Обычно он составляет от 2 до 4 % от размера кредита, при этом ставка снижается до 1 %. Если брать из расчета на весь срок погашения кредита, это выгодно, но большинство заемщиков рассматривают возможности досрочного погашения кредита либо рефинансирование (в этом случае, выгода обнуляется).
Хорошим способом вернуть часть процентов считается возврат по ипотеке. Налоговый вычет предусмотрен не только на стоимость квартиры, но и на размер процентов (до 3 миллионов рублей).
