Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».
Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.
Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.
Варианты оформления сделки обмена
Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:
- Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
- Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
- Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.
Этапы обмена жильем
- Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
- Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.
- Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
- Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.
- Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней
Какие документы нужны:
- свидетельство о правах собственности на квартиру,
- согласие собственников на продажу недвижимости,
- технические документы на квартиру,
- справка с БТИ,
- копия домовой книги,
- кадастровый паспорт,
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
- договор мены.
Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.
Родственный обмен муниципальных квартир
Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.
Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.
Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:
- наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
- обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
- само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
- дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
- дом подлежит сносу,
- в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.
Документы для оформления обмена муниципальным жильем
В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:
- заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
- паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
- договор соцнайма,
- ордер на вселение,
- справку о прописанных людях в помещении на обмен,
- согласие всех проживающих на обмен,
- согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
- документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме
На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:
- Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
- Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.
В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.
