Один из важнейших этапов в процессе продажи недвижимости, который приближает стороны к завершению сделки – заключение предварительного договора купли-продажи. Это тот документ, в соответствии с которым договаривающиеся стороны обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением.
Такой договор выступает гарантией подписания основного договора в будущем, если на момент заключения предварительного соглашения сторонам не целесообразно или у них нет возможности сразу же провести сделку.
Предварительный договор дает возможность одной из сторон обратиться в суд с требованием о заключении договора на условиях, которые им установлены. Сторона, которая без каких-либо на то серьезных оснований уклоняется от заключения основного договора и проведения сделки, обязана возместить ущерб. Такое требование можно предъявить в течение полугода с момента неисполнения обязательств.
Структура предварительного договора
Первое, что необходимо указать – это стороны, заключающие договор. Сторонами предварительного соглашения являются те же лица, что и в основном договоре: покупатель и продавец.
Указываются полные данные участников, а также реквизиты документов, удостоверяющих личность. Если участников по договору несколько – то указываются полные данные каждого.
Существенное условие – предмет договора. В этом пункте прописывается полный адрес местонахождения объекта недвижимости, этажность дома и этаж, на котором расположен объект недвижимости, номер квартиры, количество комнат и её общая площадь.
Указываются полные и точные данные, для того, чтобы вполне определенно можно было установить о каком объекте недвижимости идет речь в договоре.
Далее необходимо указать вид права, а также, документы – основания этого права.
В данном пункте необходимо прописать все правоустанавливающие документы, также как они прописаны в свидетельстве о собственности. Кроме того, необходимо указать все реквизиты самого свидетельства о праве собственности.
Необходимо также обозначить условия заключения основного договора купли-продажи.
К ним относится стоимость недвижимости, так как предварительный договор продажи является гарантией для покупателя, что приобрести недвижимость он сможет именно по той цене, которая указана в соглашении.
Прописывается порядок расчета между сторонами:
- размер задатка
- дата внесения задатка,
- момент окончательного расчета между сторонами.
Закрепляется в соглашении и форма основного договора:
- простая письменная
- заверенная нотариусом.
В этом же пункте прописывается порядок освобождения и передачи квартиры, оплаты необходимых государственных пошлин.
Не существенное условие – срок, в течение которого необходимо заключить основной договор, поскольку в случае отсутствия определенного срока основной договор должен быть заключен в течение года после подписания соглашения. При этом, новый срок можно установить по согласию обеих сторон в дополнительном соглашении.
Риски при заключении договора предварительной продажи
При покупке же новостроек на стадии строительства, покупателю следует быть особенно внимательным.
Это связано с тем, что предварительный договор никаких гарантий покупателю не дает и фактически не в состоянии защитить его права перед застройщиком при необходимости.
Так, у покупателя нет никаких гарантий получения квартиры, поскольку предварительный договор не содержит обязательство застройщика передать квартиру покупателю, предмет в этом случае – намерение заключить договор купли продажи, но не передать им
ущество.
Кроме того, покупатель рискует, что предварительный договор будет признан незаключенным, поскольку договор должен содержать характеристики недвижимости, которые позволят точно установить предмет договора.
Согласитесь, прописать в договоре точные характеристики ещё не построенной квартиры крайне проблематично – и это на руку недобросовестным застройщикам.
Ну и самый большой риск – потерять деньги, вложенные в недвижимость. Максимум на что может претендовать покупатель после судебного разбирательства – возврат вложенных денег и минимальная неустойка.
Чтобы избежать каких-либо осложнений используйте предварительные договоры только при покупке недвижимости с вторичного рынка.
Если же Вы хотите приобрести новостройку – сотрудничайте с застройщиком, который предлагает Вам заключить ДДУ.
