Законодательство РФ предусматривает две основных формы проведения сделок с недвижимостью: простую письменную, либо квалифицированную.
Одной из разновидностей квалифицированной сделки является сделка, удостоверенная нотариусом.
Общие требования к проведению сделок с недвижимостью
- законность содержания сделки: она не должна содержать каких-либо незаконных условий или требований совершить такие действия. Например, в двусторонней сделке не может ограничиваться правоспособность какой-либо из сторон;
- способность физических либо юридических лиц участвовать в этой сделке – т.е. принимать соответствующие права и обязанности, нести ответственность за последствия сделки;
- воля и волеизъявление стороны при совершении сделки не должны противоречить друг другу, это актуально для сделок, на которые лицам приходится идти из-за тяжелых жизненных обстоятельств.
Специальные требования к проведению сделок с недвижимостью
При проведении сделок с недвижимым имуществом, предъявляется также некоторое число специальных условий, оказывающих влияние на её последующую действительность:
- соблюдение формы сделки: по общему правилу она должна быть письменной, в некоторых случаях простой, в некоторых – квалифицированной;
- конкретность и согласованность содержания сделки: любая сделка имеет определенные существенные условия договора, по которым стороны должны прийти к согласию при его заключении;
- государственная регистрация: это касается либо регистрации перехода прав по сделке, либо самой сделки, в некоторых случаях – и того, и другого;
- для отдельных сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение сделок обязательно
Нотариальные сделки с недвижимостью
К основным видам сделок с недвижимостью относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, безвозмездного пользования жилым помещением, залога и найма жилого помещения.
При этом, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки касающиеся договора ренты, договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества, предварительный договор, если основной также заключается в нотариальной форме.
Обязательная нотариальная форма сделки подразумевает, что без соответствующего заверения уполномоченным лицом – нотариусом, такая сделка будет считаться недействительной. Договор становится ничтожным.
Что касается остальных сделок, для них нотариальное удостоверение не является обязательным требованием. Однако, любую сделку также можно заверить на основании желания обеих сторон. Такое решение – дополнительная гарантия надежности и безопасности сделки, законности всех документов. Оспорить сделку, которая была подвержена нотариальному удостоверению в разы сложнее.
При этом, многие граждане не спешат заверять сделки, для которых нотариальное заверение не является обязательным, поскольку услуги данного специалиста обходятся в достаточно серьезную сумму. Кроме того, нотариусу будет необходимо предоставить дополнительный пакет документов, и на заверку сделки уйдет определенное количество времени.
Недостатки простой письменной формы
Как и любой процесс, заключение сделки в простой письменной форме характеризуется некоторыми отрицательными моментами и может вызвать определенные осложнения.
Так, например, в случае, если оригинал договора будет утерян одной из сторон, его восстановление становится невозможным. Следовательно, дальнейшее распоряжение имуществом будет серьезно затруднено.
В случае, если одна из сторон сделки участвует в ней по доверенности от собственника, у второй стороны нет каких-либо возможностей для проверки её действительности, а следовательно, для проверки законности действий этой стороны.
Преимущества сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке
Во-первых, это дополнительная гарантия безопасности, поскольку все документы будут проверены, а весь процесс проконтролирован квалифицированным и опытным специалистом.
При этом, правовая экспертиза документов – один из главных плюсов, поскольку нотариус проверит не только законность и действительность всех удостоверяющих и правоустанавливающих документов, но и сможет узнать о действительности доверенностей, что очень важно в некоторых сделках.
Будет четко установлена принадлежность объекта, который переходит по сделке, собственнику.
Будет зафиксирована и удостоверена дееспособность сторон, что при оспаривании сделки окажет серьезное влияние на ход процесса.
Нотариальная сделка подразумевает также, что нотариус установит личности сторон, а также проверит, что их воля и волеизъявление совпадают. Чтобы сделка соответствовала требованиям законности.
Кроме того, нотариально должен быть установлен перечень лиц, которые имеют право пользоваться имуществом, отчуждаемым по сделки, и после неё имеют право продолжить пользование.
При этом, любая сделка с недвижимостью должна быть передана на государственную регистрацию.
Что касается нотариально заверенных сделок, нотариус серьезно облегчит этот процесс, он не только может подготовить необходимый пакет документов, но может и самостоятельно передать его в соответствующий орган.