Купля-продажа квартиры – это одна из самых актуальных и распространенных сделок на рынке недвижимости.
Нередко оформление такого важного документа доверяют юристу или риелтору, и это в какой-то мере разумный шаг, поскольку к договору купли-продажи квартиры предъявляются достаточно жесткие требования, несоблюдение которых может привести к различным проблемам.
Требования к договору купли-продажи квартиры
Все самые важные условия, которые необходимо прописать в договоре и согласовать между сторонами, закреплены в законодательных актах РФ.
Форма договора купли-продажи
Так, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме, в виде одного документа и скреплен подписями сторон, принимающих участие в заключении договора.
При этом договоры, которые в своём составе имеют больше, чем один лист, должны быть прошиты и каждый лист должен быть подписан каждой стороной договора.
Закон о регистрации прав отменил обязательную регистрацию такого договора, однако, по желанию сторон договор можно заверить у нотариуса.
Преамбула документа должна содержать информацию о наименовании документа, дате и месте его составления.
Далее, обязательно прописываются реквизиты сторон, заключающих между собой сделку. Разные данные должны указывать физические и юридические лица.
Итак, физические лица вносят в договор следующую информацию:
- фамилию, имя и отчество,
- дату и место рождения,
- реквизиты документов, удостоверяющих личность.
Юридическим лицам следует указать:
- организационно-правовую форму и полное наименование лица, участвующего в сделке,
- юридический адрес,
- дату и место регистрации юридического лица,
- а также реквизиты документа, подтверждающего регистрацию и ИНН.
В случае, если заключение договора совершается представителями сторон, то в договоре помимо выше указанных данных, прописываются данные представителей и реквизиты документов – оснований, по которым действуют представители.
Основная часть договора купли-продажи
Важная часть вступления содержит информацию относительно распределения ролей в сделке, так в договоре прописывается, кто из лиц является продавцом, покупателем и т.д.
Основная часть договора купли-продажи должна содержать 2 существенных условия:
- предмет договора
- стоимость договора
Предмет договора купли-продажи недвижимости
В данном пункте указываются конкретные данные, которые позволят абсолютно четко установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по составленному договору.
Согласно ФЗ № 122- ФЗ к таким данным относятся: вид объекта (например: квартира, жилой дом, гараж, часть квартиры и т.д.); точный адрес его местоположения, этажность здания и этаж, на котором располагается квартира, номер помещения на поэтажном плане здания, площадь объекта, количество комнат.
Если происходит продажа доли из общей долевой собственности, то в виде дроби указывается размер части, которая переходит продавцу по договору.
Стоимость договора купли-продажи недвижимости
Как вы понимаете стоимость договора в данном случае – это стоимость квартиры, за которую вы договорились ее продать.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи может обернуться определенными рисками, как для продавца, так и для покупателя:
- продавец рискует всё-таки продать свою недвижимость по цене, указанной в договоре,
- а покупатель, при расторжении договора после продажи квартиры рискует вернуть себе только сумму денег, указанную в договоре.
Помимо стоимости недвижимости, в договоре прописывается порядок расчетов по сделке. Он подразумевает под собой указание, в какие сроки, и в какой сумме будет произведено внесение платежей продавцу. Особенно это положение актуально для заключения договора купли-продажи квартиры в кредит.
Кроме того, очень важно указать в договоре данные лиц, имеющих право на пользование жилым помещением, которое подлежит продаже.
К таким лицам, например, относятся: члены семьи собственника (и бывшие в том числе), наниматели и граждане, которые постоянно проживают с ними, ссудополучатели и получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, отказополучатели, получившие возможность проживать в помещении, в силу завещательного отказа. Если таких лиц нет, то в текст договора можно включить положение об их отсутствии.
Заключение договора купли продажи квартиры
Заключение договора влечет за собой возникновение определенных обязательств, поэтому важно указать какими правами и обязанностями наделяет сделка продавца и покупателя (передача имущества и его оплата).
Также необходимо в договоре указать, какие существуют ограничения или обременения прав продавца. Сюда относятся залог, аренда, права требования третьих лиц и другие. При наличии каких-либо ограничений и отсутствии указаний на это в договоре, в регистрации сделки будет отказано и вынесено требование о расторжении договора купли продажи квартиры.
На что еще обратить внимание при заключении договора?
Помимо того, что Вы должны внимательно проверить все вышеуказанные пункты договора при совершении сделки, важно также обратить внимание на следующие нюансы:
- При продаже квартиры с мебелью лучше сделать опись с перечислением всего, что останется после продажи и прикрепить опись вместе с фотографиями к договору;
- Если существуют какие-либо задолженности по коммунальным платежам, пропишите условие о том, что их должен погасить продавец;
- Чтобы гарантировать чистоту сделки с юридической точки зрения, лучше всего обратиться за услугами к опытному нотариусу.
