Жители России часто сталкиваются со множеством вопросов, связанных с недвижимостью. Самостоятельно разобраться в этой сфере проблематично, потому что любая сделка, касаемая недвижимости должна быть правильно оформлена в соответствии с действующим законодательством РФ.
Многие собственники жилой недвижимости задумываются о сдаче квартиры, пытаясь таким образом сэкономить на коммунальных затратах и получить доход. Для подтверждения и гарантии процедуры возникает необходимость в заключении договора, имеющего юридическую силу. Данный документ является не только гарантом, но и защитником сторон при возникновении рисков или дополнительных расходов.
Следует понимать, что найм или аренда жилого помещения – это коммерческая сделка, несущая в основе своей предоставление сторонним гражданам право владения на определенное время. Соглашение может касаться квартиры, комнаты или дома.
Временная передача жилого помещения в пользование сторонним лицам регулируется в России Гражданским кодексом РФ (гл. 35) и Жилищным кодексом (гл. 8).
Договор аренды или найма
Следует разграничивать договор аренды и договор найма квартиры. Это два разных документа, о чем объясняется в ГК РФ в ст. 671.
Если коротко, то с физическим лицом заключается договор найма, а с юридическим договор аренды. Если обеими сторонами являются организации, то взаимоотношения регулируются договором аренды.
По сути документы схожи между собой. Отличия имеются в составлении, оформлении, регистрации.
В кодексах также дано четкое разграничение между коммерческим и социальным наймом, где каждая сторона наделяется правами и обязанностями.
Главной обязанностью съемщика недвижимости является своевременная и регулярная оплата за пользование квадратными метрами.
Типовой договор составляется в стандартной форме.
Важно при этом грамотно прописать все пункты и учесть нововведения в Жилищном и Гражданском кодексах, на которых базируются взаимоотношения между собственником жилья и квартиросъемщиком.
Человек, не имеющий представления о деятельности юридической сферы неминуемо столкнется с проблемами при составлении документа.
Договор найма жилого помещения
Стандартный договор не должен вызвать сложных вопросов при составлении. Допускается скачать типовой образец из интернета, изучить его разделы и внести при необходимости поправки. Для правильного оформления этого соглашения и для придания договору законной силы следует придерживаться ряда критериев. Так, договор должен обязательно содержать:
наименование, место и дату заключения;- данные обеих сторон;
- особенности технического характера и детальное описание предмета сделки;
- права и обязанности сторон;
- размер и график оплаты за пользование помещением;
- срок действия договора;
- личные подписи каждой стороны.
При отсутствии возражений между участниками отношений, допускается включение в соглашение дополнительных сведений. Это нужно в первую очередь для точного определения ответственности и недопущения незаконных действий со стороны арендодателя.
Государственная регистрация договора
Договора бывают двух видов:
- Краткосрочные с длительностью до 12 месяцев. Регистрация в государственных структурах и заверение нотариуса не потребуется. Несмотря на это они имеют полную юридическую силу.
Долгосрочные. Если договор заключается на срок 1 год и больше, то необходимо зафиксировать факт сделки. Для этого следует обратиться в течение одного месяца после подписания в Управление Росреестра одной из сторон. Присутствие обоих участников сделки не требуется. Для оформления регистрации нужно заплатить госпошлину, поэтому будет предусмотрительно прописать в договоре кто является плательщиком.
Не забудьте подготовить:
договор аренды жилого помещения оригинал и копия;- документ, подтверждающий личность;
- документ о праве собственности на жилье.
Бывают случаи, когда договор заключается на недвижимость, находящуюся в долевой собственности. Тогда при регистрации сделки понадобиться добавить документ о согласии совладельцев.
Часто органы госструктуры требуют предъявить акт приема-передачи недвижимости.
Продление договора
Сделать это просто, достаточно желания участников продолжить процесс. По правилам, при краткосрочном договоре наймодатель должен за 3 месяца до окончания его срока действия письменно уведомить о своем решении либо продлить взаимоотношения на тех же условиях, либо изменить их, либо совсем прекратить. Причем отказ в продлении должен базироваться на обоснованных причинах.
Если наниматель письменно не предупредил другую сторону, значит договор продляется автоматически.
Нюансы при оформлении договора
Жилье, по которому оформляется договор аренды, должно иметь все рабочие коммуникации, а само помещение находится в хорошем состоянии.
Арендатор обязан главное вносить в срок необходимую оплату аренды, оговоренную в договоре. Не забывать о том, что он также может использовать недвижимость только по прямому назначению и поддерживать жилье в полученном виде.
Но, арендатор имеет и права. К примеру право субаренды. То есть он может временно передать право владения жильем третьим лицам. Причем если квартира сдается на срок до 6 месяцев, то нет надобности получать согласие собственника. Конечно, при этом необходимо поставить его в известность. И если он наложит запрет на эти действия, то имеет полное законодательное право, при условии, что количество новых проживающих и квадратные метры помещения будут нарушать определенные нормы.
С 2023 года изменились правила расторжения договора аренды недвижимости. Арендатор может в любое время расторгнуть договор аренды с предварительным уведомлением собственника.
А
собственник имеет право расторгнуть взаимоотношения в случае:
- аварийного состояния квартиры;
- признании факта нецелевого использования жилья;
- небрежного отношения к имуществу;
- нарушение норм поведения и общения с соседями;
- несвоевременная оплата за аренду.
Эти причины должны быть указаны при расторжении договора в целях избежания конфликтных ситуаций.
Договор социального найма
Особенность данного соглашения в том, что собственником квартиры выступает государственный либо муниципальный орган, у которого имеются полномочия распоряжаться этим имуществом. Наниматель по договору социального найма – только физическое лицо. Не допускается сдавать жилое помещение индивидуальным предпринимателям и организациям.
Договор социального найма заключается бессрочно. Права и обязанности сторон предусмотрены нормами Гражданского и Жилищного кодексов.
Договор коммерческого найма
Данный документ регулирует взаимоотношения между собственником и нанимателем. Отличие договора коммерческого найма в том, что нанимателем может быть не только физическое, но и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Часто такая форма договора заключается при аренде квартиры для своих сотрудников, находящихся в служебной командировке.
Не стоит пренебрегать вопросом о временной или постоянной регистрации в арендуемом жилье. Обговорить условия желательно на этапе переговоров.
Срок действия договора коммерческой аренды согласно ст.683 ГК РФ не должен превышать 5 лет.
Базовые права и обязанности для этого вида договора прописаны в главе 35 ГК РФ. Они могут быть расширены и дополнены, то есть содержание или условия договора найма могут изменяться. Всего их 3 группы:
Существенные условия. Включают в себя указания, являющиеся обязательными согласно законодательству и при их отсутствии документ ничтожен. Единственным в договоре найма обязательным моментом является предмет сделки – квартира. Здесь прописываются все характеристики жилого помещения – адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.
Дополнительные. К ним причислены те права и обязанности сторон, включая членов семьи, указанные в ГК РФ и ЖК РФ. Стороны могут воспользоваться условиями, представленными в законе, либо прописать свои. К примеру, по ГК РФ текущий ремонт обязан проводить наниматель, но можно включить условие о том, что эта обязанность возлагается на собственника недвижимости.- Случайные. Пункты, включаемые в договор являются не обязательными. Например, к таким условиям относятся:
положение о содержании домашних животных в квартире;- время посещения собственником своего жилья;
- размер и условия оплаты коммунальных затрат;
- перечень имущества в квартире;
- условия о регистрации по месту жительства.
Встречаются подобные пункты редко при заключении договора социального найма, потому что ответственными за определение объема условий являются государственные и муниципальные органы. У этих структур разработан и принят единый образец для таких случаев. Если рассматривать договор коммерческой аренды, то обе стороны пренебрегают данным правом и вовсе не включают эти условия в документ.
Расторжение договора
О том, как можно расторгнуть договора социального и коммерческого найма прописано в ГК РФ ст. 687. Но, стороны вправе дополнить их своими положениями.
Договор социального найма больше заботится о нанимателе. Так, требование владельца, то есть государственного или муниципального органа о расторжении договора не является приоритетным.
Расторгнуть договор можно в этом случае только через суд на законных основаниях, указанных в ЖК РФ ст. 83 п.4. И даже, если судебные органы принимают положительное решение о выселении, нанимателю дается почти 1 год, чтобы устранить нарушения, повлекшие обращение собственника в суд.
Нужно понимать, что при соблюдении условий содержания квартиры – своевременной оплате, бережливом отношении к имуществу и др., расторгнуть договор по требованию владельца почти невозможно.
Для договора коммерческой аренды существует два пункта для расторжения взаимоотношений:
- истечение срока;
- согласие обеих сторон.
