Сдача жилья в аренду – сегодня достаточно распространенное явление. Людям, не имеющим финансовой возможности купить собственную квартиру, приходится снимать ее. А те, кто располагает свободным жильем, охотно сдают его в аренду, с целью получения дополнительного дохода. Желание некоторых арендодателей обойти закон и не платить налога с этого дохода, довольствуясь устными договоренностями, вполне понятно. Но арендаторам не стоит соглашаться на это.
Отказ от устной договоренности для непорядочных людей ничего не стоит, и съемщик квартиры, не подписавший договор с наймодателем, рискует в случае конфликтной ситуации оказаться незащищенным с юридической стороны. 
Впрочем, как и арендодатель, у которого имеются свои немалые риски в случае непорядочного поведения жильцов.
Поэтому так важно правильно составить договор аренды жилья, прописав в нем все необходимые условия, вплоть до мелочей. Договор и некоторые сопутствующие документы являются взаимной гарантией для обеих сторон.
Договор об аренде
Договор аренды составляется в виде письменного документа, в двух экземплярах, один для арендатора, второй – для арендодателя. Никаких обязательных требований к составлению договора нет, главное, чтобы в нем было отражено все, что важно для сторон.
Структура договора примерно следующая:
- название;
- предмет договора;
- размер и сроки внесения арендных платежей;
- права и обязанности сторон;
- взаимная ответственность;
- срок действия договора (не более 5 лет);
- дополнительные условия;
- паспортные данные и подписи сторон.
Удобнее всего будет скачать бланк договора из интернета, а затем вносить в него все нужные в конкретной ситуации дополнения, изменения и поправки.
Скачать образец договора аренды квартиры 1
Скачать образец договора аренды квартиры 2
Нотариально заверять данный документ не требуется. Подписанный двумя сторонами, он имеет полную юридическую силу и начинает действовать с момента, указанного в нем.
В дополнительные условия договора могут быть включены:
- соглашение о задатке;
- порядок оплаты ЖКУ;
- возможность проживания с детьми или животными;
- вопросы, связанные с ремонтом;
- разрешение для арендодателя находиться в квартире в отсутствие арендаторов и др.
Какие документы, кроме собственно договора, потребуются для совершения данной сделки?
Акт приема-передачи
Как приложение к договору, наймодателю полезно будет составить акт приема-передачи помещения, отразив в нем:
- общее состояние квартиры (окон, дверей, полов и т.д.);
- состояние сантехники и бытовых приборов;
- состояние мебели и др.
Можно приложить фото и чеки, которые могут свидетельствовать о стоимости имущества. 
Данный документ также подписывается обеими сторонами.
Иногда, если арендатор согласен пойти на это, в договор включается условие о внесении залога за сохранность имущества.
Тогда в нем должно быть указано, что залог возвращается нанимателю в полном объеме после окончания срока аренды. Также следует подкрепить этот пункт договора распиской о получении данной денежной суммы.
Вопросы оплаты
При составлении договора очень важно детально оговорить вопросы оплаты. Будет ли вноситься задаток и в какой сумме? Что должен и что не должен оплачивать наниматель? Все это решается между двумя сторонами сделки.
К примеру, статья 681 ГК РФ гласит, что текущий ремонт арендуемого помещения является обязанностью арендатора, если договором не установлено иное. А вот ремонт капитальный, согласно той же статье, в любом случае становится обязанностью арендодателя.
Также нельзя производить без его согласия никаких существенных переделок, влияющих на состояние квартиры. Даже если это забыли прописать в договоре, закон, в случае нарушения данного условия, будет на стороне владельца жилья.
В вопросах же оплаты все зависит от договоренности сторон. Нужно все тщательно продумать, чтобы порядок внесения платежей был максимально удобным для всех.
Также важно, чтобы все переданные денежные суммы фиксировались документально:
- с помощью расписок (в случае передачи наличных средств);
- сохранением банковских платежных поручений (в случае перевода денег через банк).
Неудобство расписки в том, что для ее составления сторонам приходится регулярно встречаться в определенный срок, ведь чаще всего арендная плата вносится ежемесячно. 
А это не всегда удобно как владельцу, так и нанимателю.
Ведь любой из них может заболеть, временно покинуть пределы населенного пункта или даже страны и т.д.
Поэтому вариант оплаты через банк сегодня является все же более оптимальным. Наниматель в определенный день переводит соответствующую сумму, а в качестве доказательства сохраняет платежное поручение.
Что входит в арендную плату
Но если с вопросом сроков и способа оплаты аренды прийти к обоюдному согласию обычно оказывается достаточно просто, то по поводу оплаты услуг ЖКХ при составлении договора часто возникают спорные ситуации.
Как правило, арендная плата включает:
- пользование жилым помещением и имуществом в нем;
- оплату ЖКУ;
- дополнительные услуги (телефон, интернет и др).
Часто встает вопрос, например, о том, должен ли наниматель платить за капремонт жилья? Или – нужно ли участвовать в сборе средств на благоустройство придомовой территории? Эти проблемы приходится решать по-разному, в каждом отдельном случае.
Наиболее популярными являются три варианта оплаты ЖКХ:
- Арендатор платит лишь за проживание в квартире, а коммунальные счета оплачивает хозяин, но закладывает их примерную сумму в стоимость аренды.
- Арендатор сам оплачивает все коммунальные платежи.
- Владелец квартиры сам оплачивает счета, а потом предъявляет их арендатору.
Как приложение к договору, многие составляют так называемую ведомость платежей, которую заполняют, когда закончился срок договора, чтобы не хранить в течение трех положенных лет множество расписок.
В нее вносятся:
- данные сторон;
- первичные показания счетчиков;
- срок внесения арендной платы;
- полученная сумма;
- подписи сторон.
А кто-то заменяет расписки подобной ведомостью, делая ее одновременно и графиком оплаты. В самом конце документа подводят итоги и указывают, что стороны не имеют претензий друг к другу, и обязательства по договору выполнены. Затем ставятся дата окончания сделки и подписи сторон.
Разногласия между арендатором и владельцем квартиры считаются практически неизбежными. Случаются и различные непредвиденные обстоятельства: например, затопление соседей, авария или кража.
В любом случае, если договор об аренде квартиры и акт сдачи-приемки составлены продуманно и тщательно, все внесенные и полученные платежи подкреплены расписками, платежными поручениями и другими документами, решать подобные вопросы становится гораздо проще обеим сторонам.
Особенно важное значение это имеет, если квартира сдается на длительный срок.
