В Российской Федерации есть разные системы налогообложения, одной из которых является патентная система. На основании полученного патента предприниматель может работать по определенным направлениям деятельности, которому относится и сдача квартиры в аренду. Рассмотрим основные особенности патентной системы и работы по ней, и какие условия существуют по покупке патента.
Если рассмотреть все виды деятельности, разрешенные для патентной системы налогообложения, то можно увидеть что он очень похож на перечень видов деятельности для ЕНВД, то есть в будущем патентная система, скорее всего, заменит налог на вмененный доход.
Понятие патента
Патент это своего рода документ, который дает его владельцу некоторые права. Если рассматривать вопрос системы налогообложения, то патент позволяет заниматься каким-либо видом деятельности, который разрешен законом Российской Федерации.
К таким видам деятельности относятся и оказание разных услуг жителям нашей страны и розничная торговля.
Среди перечня видов деятельности есть и аренда недвижимости, то есть арендой жилья можно заниматься на основании патентной системы налогообложения.
В зависимости от ситуации, с помощью патента на сдачу квартиры можно снизить размер налога, но здесь есть оговорка, что ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составляет внушительную сумму, например, эта сумма составляет больше 100000 рублей.
Помимо этого, индивидуальный предприниматель, при использовании патента, освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на имущество, которые он сдает в аренду.
При использовании патента нужно заплатить за сам патент, чтобы перейти на него и ещё уплатить отчисления на социальные взносы.
Каждый предприниматель должен сам для себя произвести расчёт, насколько это для него выгодно и целесообразно. Здесь всё зависит от того, сколько он будет получать от сдачи недвижимости в аренду. То есть важна величина дохода предпринимателя.
Как получить патент
Чтобы использовать патент для сдачи квартиры физическое лицо должно соответствовать определенным требованиям, это правило действует при выборе любого специального режима налогообложения.
К таким требованиям относятся:
- человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
- нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.
Здесь важно иметь в виду, что если одно из этих условий будет нарушена, то есть какой-то показатель станет выше установленного критерии, то патент станет не действительным, и нужно будет выбирать другую систему налогообложения.
Также при решении перейти на патент для сдачи квартиры в аренду надо знать, что на каждый объект недвижимости, то есть квартиру или дом, необходимо будет покупать отдельный патент.
Получить патент не сложно. Если по всем критериям человек соответствует установленной норме, то ему нужно произвести регистрацию в налоговой инспекции себя в качестве индивидуального предпринимателя.
Для оформления в налоговой инспекции в качестве ИП, нужно подготовить определенные документы. 
Написать заявление о постановке на учёт по определённой форме:
- оплатить госпошлину в размере 800 рублей и сохранить квитанцию,
- приложить копию паспорта с пропиской,
- написать заявление на то, что вы хотите применять патентную систему налогообложения
- указать каким видом деятельности вы будете заниматься.
Заявление на использование патентной системы можно подать и вместе с заявлением на регистрацию ИП, и после регистрации в любое время, но строго за десять дней до начала работы с использованием патентной системы налогообложения.
У заявлений есть определенные утвержденные законом формы.
После этого нужно произвести оплату. Оплата делается после перехода на патентную систему, а точнее в течение 3 месяцев после этого.
Можно оплатить полностью или частями, это зависит от того, на какой срок действия вы приобрели патент. Оплата производится по выданным человеку банковским реквизитам, которые он получил в налоговой инспекции.
То есть, предприниматель может попробовать и оценить работу этой системы, насколько для него это удобно и выгодно, и, затратив при этом минимальное количество времени и финансовых ресурсов.
Важно, что патент и действует до конца календарного года, после этого, то есть с началом нового года патент нужно оформлять ещё раз.
Патент может быть признан недействительным по некоторым причинам.
- Это прекращение предпринимательской деятельности, и если была превышена установленных по закону ограничений, это касается количества работников у индивидуального предпринимателя и общего годового дохода.
- Также недействительным патент может быть признан, если не было оплаты его стоимости, в сроки установленные законом.
В вышеперечисленных случаях индивидуальному предпринимателю нужно пойти в налоговую инспекцию и написать заявление о том, что он переходит на другую налоговую систему.
Если не написать такое заявление, и продолжать работать по-старому, то в дальнейшем сотрудники налоговой службы могут оштрафовать предпринимателя и выставить ему неуплаченные налоги.
Стоимость патента
В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.
Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.
К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.
Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.
Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.
В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.
Плюсы и минусы патентной системы
На практике патентная система налогообложения не очень популярна среди предпринимателей, с ее помощью работает небольшой процент всех ИП.
Это связано с тем, что патент выгоден не всем предпринимателям. И чтобы оценить, насколько патентная система может быть выгодно, нужно знать ее плюсы и минусы, то есть достоинства и недостатки.
К плюсам покупки патента относится освобождение от уплаты других видов налогов, не нужно каждый отчетный период сдавать декларацию, ввести налоговый и бухгалтерский учёт.
Система расчета налога проста и понятна. Также сюда относится и дифференцированный подход, то есть размер возможного дохода отличается для предпринимателей с разными данными.
Использование патента может быть выгодно в большей степени для тех, кто сдает в аренду квартиры, которые располагаются в дорогих районах и имеют большую площадь.
К минусам покупки патента можно отнести тот факт, что патентный налог рассчитывается исходя из размера потенциального дохода, который в реальности может быть выше.
Сумма страховых взносов, которую отчисляет индивидуальный предприниматель, не делает меньше подлежащего уплате налог. Индивидуальный предприниматель должен сделать и вести книгу учета доходов.
В заключение можно сказать, что патентная система налогообложения будет больше выгодна тем индивидуальным предпринимателем, которые от процесса сдаче квартир и домов в аренду получает достаточно большой доход.
При этом условии, экономия от перехода на патентную систему будет заметно, поскольку в этом случае предприниматель не платит некоторые другие налоги.
А вот если квартира не очень большая, расположена не в центре и стоимостью аренды не столь высока, то лучше выбрать какой-то иной способ для того, чтобы сэкономить на налогах, так как здесь затраты на покупку патента будут очень заметны.
