Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам? Советы

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?Продажа недвижимости, обремененной коммунальными долгами – далеко не редкость в наши дни. Задолженности по коммунальным платежам могут возникать как по вполне обоснованным причинам, так и в силу халатности собственников.  Давайте разберемся, как собственнику продать квартиру с долгами, а покупателю обезопасить себя и не платить по чужим счетам.

Начать следует с того, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике.  Поэтому с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным платежам к нему не переходят, а остаются за старым собственником.

Способы продажи квартиры с долгами

Способы продажи квартиры с долгамиОбязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после регистрации права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец.

Продавец в данном случае может пойти одним из следующих путей:

  1. Обратиться в управляющую компанию или другую обслуживающую организацию за реструктуризацией долга;
  2. Получить кредит в финансовом учреждении для погашения долга. После продажи недвижимости с денежными средствами на руках, у продавца появится возможность в полном объеме закрыть кредит;
  3. Продать недвижимость без погашения задолженности.

Как продать квартиру без погашения задолженности

Как продать квартиру без погашения задолженностиПри продажи квартиры без погашения задолженности и регистрации перехода права, справка об оплате всех коммунальных услуг как обязательный документ не требуется!

Следовательно, продавец может с легкостью продать квартиру с долгом по квартплате.

Задолженность за старым собственником будет числиться в течение 3 лет.

После истечения этого срока, взыскать долги будет невозможно даже в судебном порядке.

Уязвимой стороной при этом является новый собственник, которому вряд ли удастся избежать проблем с обслуживающей организацией. На практике, коммунальные службы, после перерегистрации права собственности начинают требовать оплаты долгов с новых собственников, надеясь на то, что те пойдут на уступки.

Угрозы обслуживающих организаций при покупке квартиры с долгамиПри этом, на них может оказываться серьезное давление:

  • могут угрожать отключением ресурсов;
  • отказом в предоставлении дополнительных услуг;
  • не представлять какие-либо справки;
  • отказывать в регистрации по месту жительства.

Что касается покупателя, то ему необходимо потребовать от продавца справку об отсутствии долгов, тем более что он имеет на это законное право.

Кроме того, запрос, сделанный в органы государственной регистрации, позволит понять не находится ли недвижимость в залоге или под арестом.

Способы погашения задолженности

Способы погашения задолженности у продавца квартирыПри наличии задолженностей у продавца, рекомендуется в любом случае ставить вопрос о погашении долга. Или уменьшать сумму, которая переходит продавцу по сделке на сумму фактической задолженности.

Фактически есть два популярных способа погашения задолженности, если вы не доверяете передаче аванса и обычной расписке — это залог по договору и банковские ячейки.

Юрист-онлайн

Далее об этом расскажем подробнее.

Залог по договору

В случае, если у продавца нет возможности закрыть долг, наилучшим вариантом считается погашение долга за счет залога по договору.

Погашение задолженности через залог по договоруПри этом, предварительный договор должен отражать следующие моменты:

  • то, на какие цели продавец обязуется использовать полученный залог, в данном случае – на погашение долга;
  • должно быть зафиксировано желание продавца погасить долг собственноручно, в том же случае, если это собирается сделать покупатель – денежные средства не передаются.

Обратите внимание на то, что покупка квартиры с долгами  на условиях получения задатка или аванса налагает на обе стороны, участвующие в сделке серьезные обязательства.

Так, задаток остается у продавца в том, случае, если сделка не состоится по вине покупателя. В случае, если основной договор не заключается по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Если предусматривается внесение аванса и на его основе погашаются долги, то в случае неисполнения условий соглашения, сторона, получившая аванс по сделке, обязана вернуть всю его сумму.

Расчеты через банковские ячейки

Погашение задолженности через банковские ячейкиДругой способ – использование при расчетах банковских ячеек. Так, в договоре прописывается условие о том, что покупатель сам обязан оплатить задолженность предыдущего собственника, и при этом, сумма сделки уменьшается на сумму долга.

Во время сделки, денежные средства закладываются в 2 разные ячейки:

  • в первую – стоимость недвижимости за вычетом суммы долга,
  • во вторую – денежные средства, которые пойдут на погашение долга.

Деньги из первой ячейки при этом забирает продавец, а из второй – покупатель, и направляет их на погашение долгов.

Если Вы всё же совершили покупку квартиры с долгами, первое, что Вам рекомендуется сделать – уведомить все обслуживающие организации о смене собственника недвижимости и переоформить все лицевые счета и договоры.

сборы документов на переоформление лицевых счетовРекомендуется также направить заявление в ЖЭК о том, что с момента перехода к Вам права собственности, Вы исправно оплачиваете все счета, и никаких задолженностей по коммунальным платежам у Вас не имеется.

В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить:

  • копию договора купли-продажи недвижимости,
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности,
  • показания счетчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости и квитанции, в соответствии с которыми Вы оплачивали счета.

В том случае, если управляющая компания продолжит требовать от Вас оплаты долгов предыдущего владельца, Вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных прав.

 

У вас есть вопрос юридического характера?