Как можно продать квартиру купленную в ипотеке? Инструкция

Как можно продать квартиру купленную в ипотекеИпотечный кредит выдается на несколько десятков лет, нередко в жизни возникают ситуации, когда платить ипотеку становится непосильной задачей, либо возникают другие причины, из-за которых у заемщика возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке?

Согласно букве закона, ипотечная квартира является залоговым имуществом кредитной организации и совершение с ней каких-либо юридических действий невозможно.

На практике же, есть законные способы, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Особенности продажи ипотечной квартирыСамое важное, о чем следует помнить при продаже ипотечной квартиры – все сделки должны совершаться с согласия кредитной организации.

Поэтому первое, что Вы делаете – идёте в банк и выясняете на каких условиях можно продать квартиру под ипотекой.

Уточните, существует ли возможность досрочно погасить кредит, и установлен ли мораторий на погашение.

Поскольку продать квартиру, если досрочное погашение не предусмотрено договором или на него установлен мораторий – юридически невозможно.

Кроме того, в банке, несомненно, поинтересуются причиной продажи недвижимости. Это связано с тем, что изначально, одобрив Вас заемщиком по кредиту, банк не рассчитывал на новые финансовые и трудозатраты, связанные с изменением условий кредитования.

Поэтому позаботьтесь о том, чтобы причина продажи квартиры была действительно уважительной.

Способ 1. Погасить кредит досрочно и продать

Погасить кредит досрочно для продажи ипотечной квартирыИтак, если вы заручились согласием банка на то, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку, можно начать поиск покупателей на Вашу недвижимость.

Учитывайте, что найти покупателя на квартиру под ипотекой довольно таки сложно, кроме того, не следует скрывать сам факт такого обременения.

А в целом, поиск покупателя мало чем отличается от обычной продажи, Вам также необходимо рекламировать недвижимость и назначать просмотры Вашей квартиры.

После того, как покупатель найден, можно переходить к процессу продажи. Процедуру можно осуществить либо самостоятельно, либо с помощью банка.

Поиск покупателя для продажи ипотечной квартирыЕсли Вы решили всё делать самостоятельно, то Вам с покупателем нужно заключить предварительный договор купли-продажи или договор залога.

Затем, покупатель вносит сумму, необходимую чтобы погасить долг заемщика перед банком и разницу, которая переходит продавцу в разные депозитарные ячейки.

Далее оформляется основной договор купли-продажи, т.к. обременение с квартиры уже снято, и регистрируется право собственности покупателя на квартиру.

При этом все действия: заключение договоров и обращение в УФРС совершают покупатель и продавец. Такая схема является довольно рискованной для покупателя, поскольку после снятия обременения сделка по купле-продаже может и не состояться.

Юрист-онлайн

Именно поэтому необходимо очень грамотно составлять все документы и обязательно прописывать в предварительном договоре обязанность продавца продать квартиру покупателю сразу после снятия обременения.

Продажа ипотечной квартиры через банк безопаснееЧтобы избежать возможных рисков, при таком способе, можно прибегнуть к помощи банка, кредитная организация будет полностью сопровождать процесс сделки. После заключения договора залога, покупатель также вносит деньги в две разные депозитарные ячейки.

Отличие процедур заключается в том, что при этом банк самостоятельно улаживает все формальности, касающиеся снятия обременения.

Затем, также заключается основной договор, и регистрируются права собственности покупателя на недвижимость.

Покупатель несет гораздо меньше рисков при совершении такой сделки, благодаря присутствию и активному участию в сделке третьей стороны – кредитной организации. А всё что требуется от продавца – только подписи на документах.

Таким образом, в обоих случаях Вам необходимо погасить ипотеку с участием покупателя и продать квартиру.

Способ 2. Продажа долговых обязательств

Поиск покупателя для продажи ипотечной квартиры с переоформлением ипотекиДругой способ продать квартиру, купленную в ипотеку – найти покупателя, которому также необходимо оформление кредита.

Квартира, находящаяся в залоге, благодаря сниженной стоимости, будет более привлекательна для людей, которые также как и Вы собираются брать ипотеку. В этом случае, старый кредит переоформляется на нового заемщика.

Переоформление ипотеки для продажи ипотечной квартирыДля этого, покупатель должен представить в банк пакет документов, необходимый для одобрения ипотеки. Если кредит новому заемщику будет одобрен, осуществляется оценка и страхование недвижимости.

После этого, старый заемщик подписывает соглашение о переводе долга на нового заемщика. Новый заемщик, таким образом, становится собственником квартиры, взятой в ипотеку, и обязуется погасить кредит.

Квартира, как и прежде, остается в залоге у банка. При этом всеми вопросами по перерегистрации обременения занимается кредитная организация.

Этот способ позволяет старому заемщику избавиться от кредита, а новому – приобрести недвижимость, получив кредит по сниженным ставкам, так как многие банки предоставляют в таких случаях преференции.

Проверка и согласие банка на переоформление ипотекиТаким образом, мы видим, что продать квартиру в ипотеке реально, самым важным пунктом здесь является – уладить вопрос с банком и получить разрешение на совершение сделок с залоговой недвижимостью.

Чтобы сделка прошла успешно, Вам необходимо разобраться во всех тонкостях, изучить возможные риски, а также следовать инструкциям о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку.

 

У вас есть вопрос юридического характера?