Обмен частного дома на квартиру: порядок и документы

Обмен частного дома на квартируУ всех людей разное представление об идеальном доме. Поэтому существует рынок недвижимости, где все могут продать, купить или обменять свое жилье.  Наиболее распространенным вариантом является купля-продажа.  Но также есть ещё один вариант, это обмен. С помощью обмена можно провести довольно сложные сделки.  Рассмотрим более подробно, как происходит обмен.

Причины обмена дома на квартиру

Не все люди хотят жить в квартире, некоторые хотят построить или купить частный дом. Некоторые наоборот, хотят и готовы свой продать дом и переехать жить в квартиру, расположенную в многоэтажном доме, в центр города.

Те, кто хочет переехать в частный дом,  хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

Что выбрать дом или квартируК таким причинам относятся, в первую очередь  желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе.  Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров,  в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

Дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог Еще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

Но жить вдали от города и цивилизации могут не все люди, человеку нужно ехать на работу, которая, как правило, располагаются в центре города, детям нужно посещать школу и детский сад. И если по месту проживания расположение частного дома нет работы, школы, детского сада, то вопрос об обмене дома на квартиру возникает сам собой.

Дорогое содержание домаЕще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком,  и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

Одиночество - одна из причин обмена дома на квартируТакже, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его,  так как большую часть времени дом пустой.

Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где  тратить на жилье они будут меньше.

Варианты обмена

Гражданский Кодекс РФ регламентирует процедуру обмена дома на квартируЕсть закон, который регламентирует процедуру обмена частного дома на квартиру. Это нормативно правовое положение, гражданский кодекс статья 567, где рассматриваются основные вопросы о договоре мены.

Согласно этой статье, обе стороны обязаны произвести передачу в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При договоре мены используются также правила купли-продажи. А именно 30 глава.

Важно, что каждая сторона, это продавец товара, которая должна передать, и также это покупатель товара, которое она принимает в обмен.

При обмене недвижимости, сторонами заключается договор купли-продажи, этому посвящена статья 454 Гражданского кодекса.

Скачать (PDF, 122KB)

Рассмотрим самые распространенные варианты обмена дома на квартиру, которая риэлторы наиболее часто предлагают своим клиентам. Важно перед сделкой изучить как можно больше информации о способах обмена, чтобы и выгодно провести сделку, и защитить свои права.

Скачать договора и бланки мены квартиры

Юрист-онлайн

Вариант с доплатой

Как правило, дом стоит дороже квартир.

Обмен дома с доплатой на квартируИ если рассматривать два объекта недвижимости, которые были построены в одном и том же году, один из них дом, другое квартира, что цены будут различаться. Потому что частный дом предполагает наличие участка земли, собственные коммуникации, и пространство возле дома.  В отношении квартиры, можно сказать, что ее собственник отвечает только за состояние своей квартиры. А ухаживает за общедомовой территорией управляющая компания. И поэтому дома-то более сложное техническое строение, сооружение и требует больше денег. И в процессе обмена нужно будет произвести доплату от владельца квартиры собственнику дома. То есть мы видим, что продавец частного дома получает и квартиру и доплату, если себестоимость его дома оценена выше, чем квартира.

Равноценный обмен

Равноценный обмен дома на квартируВозможен и вариант равноценного обмена. В этом случае покупатель дома должен найти строение более раннего с года, и у которого не очень большой метраж.  Возможно, что ремонт дома также будет требовать доработки. И чтобы не было доплаты, владелец квартиры должен найти дом, с небольшой территорией.

Если, например, у вас есть  2 или 3 квартиры, то возможен такой вариант, что владелец дома отменяет свое строение на все ваши квартиры,  если по сумме такое обмен получится равноценным.

Способы обмена квартиры на дом

Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.

Договор мены - один из вариантов обмена дома на квартируДоговор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате  равноценного обмена или с доплатой.  Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.

Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.

Оформление сделки

Помощь риэлтора при обмене дома на квартируРассмотрим последовательность действий, для осуществления оформления сделки мены или купли продажи. Для начала нужно найти сторону, которая будет проводить данную сделку.  В этом вам может помочь риэлтор, однако ему нужно будет заплатить  процент от совершаемой сделки. Также найти вторую сторону для сделки можно на сайте объявлений, и в газетах в разделе объявлений.

Выписка всех прописанных жильцов из обменного жильяПеред сделкой в обязательном порядке нужно выписать всех прописанных жильцов из объекта недвижимости. Часто покупатели в дальнейшем отказываются от сделки, потому что потом нужно будет судиться с прописанными жильцами. Также важно погасить все долги по коммунальным платежам. Для этого можно отправить запрос в организации, которые предоставляет ресурсы, чтобы узнать о неуплате.

Оформление документов при обмене жилья у нотариусаОформить сделку обмена или купли-продажи можно у нотариуса. Нотариус поможет составить договор, который будет соответствовать критериям вашей сделки, и заверить его. И если вдруг один из участников сделки нарушает условия договора, то вам будет легче защищать свои права в суде.  Однако не обязательно проводить оформление сделки у нотариуса. Многие собственники домов и квартир и не проводят такого оформления из-за того, что нотариусу нужно заплатить не маленькую комиссию. Вы можете распечатать бланки договора сами, и оформить договор без нотариуса.

Документы для сделки

Необходимая документация при обмене жилищаДля оформления сделки нужно подготовить определенные документы,  это вся техническая документация на дом, на вашу постройку.  В случае с частным домом, это ещё документы на землю, где построен дом. Это выписка из домовой книги,  документы, подтверждающие право собственности на землю и постройку.  Кадастровые документы. Справка из ЕГРП, о том что недвижимость не находится под арестом.

Оформление нового права собственности в РосреестреВсе подготовленные и собранные документы  вместе с договором, заверенным у нотариуса нужно принести в Росреестр. В Росреестре идет оформление нового права собственности. Срок оформления документов составляет примерно 10 рабочих дней. В законе точный срок не указан, всё зависит от загруженности сотрудника Росреестра.

 Договор мены или купли продажи  должен  быть оплачен в размере 13% от суммы сделки.  Важно, что если вы гражданин другого государства, то сумма процентов составляет 20 процентов.

Отказ в проведении обменаВ проведении сделки обмена дома на квартиру могут и отказать. Отказать могут по причине того, что предоставил не полный пакет документов. Документы нужно предоставить согласно списку, иначе Росреестр не сможет провести оформление. Также отказать могут, если предоставленные документы неправильно заверены или составлены, или не действительны.

 Важно иметь в виду, что если вы собираетесь обменивать приватизированный дом, то обменять его можно только на приватизированную квартиру.

Обмен жилья возможен только, если оно приватизированоЖилье, которое принадлежит государству, в сделке участвовать не может.  То есть, провести обмен муниципального жилья на частный дом нельзя. Сначала такое жилье нужно перевести в статус приватизированного, из муниципального статуса.

Также важно, что после приватизации квартиры вы должны оплачивать подоходный налог 3 года.  Поэтому перед приватизацией, обязательно  подумайте о своих возможностях.

Можно и самостоятельно провести  обмен дома на квартиру, однако надо помнить об ответственности за такую сделку. Вам самим нужно будет  контролировать  процедуру  по всех обязательств второй стороной.

Услуги агенства недвижимостиМожно воспользоваться  услугами агентства недвижимости, которые могут помочь подобрать варианты для проведения сделки, это поможет сэкономить время.  Агентство недвижимости  возьмет с вас определенный процент от сделки. Он составляет от 2 до 10% от договора. При работе через агентство есть свои плюсы. Это сопровождение сделки,  подготовит нужные документы, найдёт варианты,  проведет контроль по исполнению обязательств всеми сторонами, решить спорные вопросы, оценит стоимость недвижимости. К минусам можно отнести  высокий процент за проведение сделки риэлторам, и отсутствие контроля за ходом сделки.

 В целом произвести обмен дома на квартиру не сложно, особенно если вы используете услуги  надёжных организаций, и сами контролируете весь процесс и сделку. И поэтому нужно перед покупкой или продажей объекта недвижимости изучить все возникающие вопросы и нюанс.


У вас есть вопрос юридического характера?